Vốn cho bất động sản: Đừng để chất xúc tác biến thành “độc dược”

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Vốn, đặc biệt là tín dụng được xem là chất xúc tác của thị trường bất động sản, tuy nhiên, nếu hấp thụ vô tội vạ, chính tín dụng lại trở thành "độc dược" gây tác dụng ngược đối với thị trường được xem là rất dễ bị tổn thương này.

>>Tái cơ cấu thị trường bất động sản, những mục tiêu nhiều tham vọng

von-cho-bat-dong-san

 Thị trường bất động sản không thể có thanh khoản và phát triển nếu không có tín dụng.

Đã sẵn sàng vay tiền mua nhà?

Bước sang năm 2014, nền kinh tế đã trở lại tăng trưởng chất lượng. Đặc biệt, sự ổn định của kinh tế vĩ mô là tiền đề để thị trường bất động sản từng bước phục hồi. TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, một nền kinh tế với sức tăng trưởng cao và sự ổn định của đồng nội tệ sẽ giúp gia tăng cả cung và cầu cho thị trường bất động sản, đồng thời đưa sản phẩm của bất động sản về giá trị thực.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh tín dụng tiêu dùng để bù đắp lại phần nào sự tăng trưởng chậm của tín dụng cho sản xuất kinh doanh, trong đó, một phần đáng kể của tín dụng tiêu dùng là cho vay mua nhà, sửa nhà. Nhiều ngân hàng đã chào mời những gói tín dụng ưu đãi như lãi suất 0% cho 6 tháng đầu, thậm chí 5% cho năm đầu. Sau thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo lãi suất thị trường.

Ghi nhận cho thấy, nhiều ngân hàng đưa ra những chương trình cho vay với lãi suất cố định khoảng 8-11%/năm. Trong khi đó, lãi suất huy động đã giảm đáng kể trong thời gian qua, giúp các ngân hàng có thể cho vay với lãi suất hạ hơn trước rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Dự báo, mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do lãi suất huy động dự kiến giảm hơn nữa, từ đó kéo theo lãi suất cho vay bất động sản giảm.

Đối với người đi vay để mua nhà, lãi suất cho vay đóng một vai trò quyết định. Thực tế cho thấy, chỉ với mức chênh lệch lãi suất 1%/năm của một gói vay 1 tỷ đồng cũng sẽ tiết kiệm hay tốn phí thêm cho người đi vay một số tiền không nhỏ (khoảng trên 800.000 đồng mỗi tháng). Hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản đang có chiều hướng giảm đã làm cho tín dụng bất động sản trở nên hấp dẫn hơn với người tiêu dùng.

Tuy nhiên, tại Diễn đàn Đối tác phát triển Việt Nam (VDPF) diễn ra vào cuối năm 2014 vừa qua, một số liệu được Chính phủ Việt Nam công bố cho biết, quy mô nền kinh tế Việt Nam hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.960 USD/người/năm. Nếu tính ra VND vào khoảng 3,5 triệu đồng/tháng.

Như vậy, một gia đình hai vợ chồng đi làm có tổng thu nhập 7 triệu/tháng, để gia đình này có thể mua một căn nhà với giá trị khoảng 750 triệu đồng, ngân hàng phải cho vay thời hạn lên tới 30 năm với lãi suất cố định 5%/năm. Mỗi tháng gia đình này phải trả nợ cho ngân hàng khoảng 4 triệu đồng bao gồm cả gốc và lãi. Do đó, nếu thời hạn cho vay thấp hơn 30 năm và lãi suất cao hơn 5% thì về mặt bằng chung, người dân khó có thể vay tiền ngân hàng để mua nhà.

Các chuyên gia dự báo rằng, với tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và lạm phát xoay quanh mức 4-5% thì mặt bằng lãi suất cho vay bao gồm cả cho vay bất động sản sẽ giảm khoảng 2%/năm. Theo xu hướng này, sẽ thu hút nhiều ngân hàng đưa ra những gói tín dụng bất động sản ưu đãi với lãi suất 5-6%; trong khi những gói tín dụng bất động sản thông thường mức lãi suất dao động khoảng 7-10%.

Tránh "đi đêm"

Cũng như các nước khác trên thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam không thể có thanh khoản và phát triển được nếu không có thị trường vốn mà đặc biệt là tín dụng. Ở nhiều nước trên thế giới, người dân mua nhà chủ yếu dựa vào nguồn tiền đi vay ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính. Họ không còn dựa vào vốn liếng tích lũy mà chủ yếu dựa vào nguồn thu nhập tương lai để cân đối khoản vay và khả năng trả nợ ngân hàng.

Tại Việt Nam, tín dụng dành cho bất động sản gồm cả cho vay mua nhà và xây dựng dự án chỉ chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng. Nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo lãnh bằng chính những dự án bất động sản thì tỷ lệ này cao hơn nhiều.

Điều này cho thấy, khoản tiền mà ngân hàng dành cho vay bất động sản là một loại tín dụng khá hấp dẫn vì được bảo đảm bằng một loại tài sản có giá trị cao, không thể "biến dạng" như các loại tài sản khác và ngân hàng có thể kiểm soát được. Tuy nhiên, loại tín dụng này không hẳn an toàn tuyệt đối, nó có thể bị rủi ro nếu thị trường bất động sản biến động một cách bất thường.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia, ngân hàng khi tham gia vào bất động sản với vai trò là bên thứ ba sau doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà cần phải "công tâm" và tránh "đi đêm" với bất kỳ bên nào.

TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, để đảm bảo an toàn của dòng tiền trong giao dịch bất động sản, ngân hàng cần phải "giữ hầu bao", sau đó sẽ giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án.

Đồng tình với quan điểm này, ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) cho rằng, trước đây có không ít trường hợp doanh nghiệp nhận tiền của khách hàng thông qua bán sản phẩm, sau đó lại dùng chính sản phẩm đó thế chấp ngân hàng để vay vốn mà "quên rằng" tài sản đó đã thuộc về khách hàng. Như vậy, doanh nghiệp thu được hai khoản tiền, một từ khách hàng, hai từ ngân hàng.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến ngân hàng trở nên thận trọng hơn khi cho vay bất động sản. Điều này dẫn đến tín dụng co cụm trong nhiều năm qua, bất động sản lập tức rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều dự án dang dở, thị trường đóng băng. Do vậy, theo ông Võ Tấn Hoàng Văn, việc khai thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này là rất cần thiết.

"Tuy nhiên, để tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản phát huy được hiệu quả, ngân hàng không thể đứng về một phía, mà phải giữ vai trò bảo lãnh dự án bất động sản. Bởi khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự án đó, có nghĩa là chủ đầu tư chỉ bán được một lần, tránh trường hợp một sản phẩm mà bán cho nhiều khách hàng như trước đây", ông Võ Tấn Hoàng Văn nhấn mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, tín dụng có vai trò đặc biệt quan trọng, góp phần quyết định thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng ổn định trong tương lai. Tuy vậy, tín dụng cần phải được hấp thụ một cách an toàn, đưa hệ số rủi ro xuống mức thấp nhất có thể. Bởi hệ số rủi ro càng thấp đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng cho bất động sản, tăng quy mô đầu tư cho thị trường này.

 

Theo CafeLand

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.