Thị trường khó “nổi sóng”

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

(DĐDN) -  DĐDN có bài viết: “cửa sáng” cuối năm với ý kiến của nhiều chuyên gia, DN cho rằng thị trường đang ngày một khởi sắc. Tuy nhiên, trong bài viết dành riêng cho DĐDN, Ths Tài chính - Đầu tư Nguyễn Lê Ngọc Hoàn cho rằng thị trường BĐS vẫn chưa thể “nổi sóng”.

Tổng quan

Giá BĐS ở những sản phẩm mà nhà đầu tư mua để đầu tư kinh doanh, phải ở mức

phù hợpvà nhà đầu tư cũng có cơ hội tìm kiếm giá trị gia tăng từ sản phẩm đó

Trong bối cảnh hiện nay, để BĐS nổi sóng sẽ càng khó khăn hơn. Nhưng không phải thị trường hoàn toàn không có sóng… Về mặt lí thuyết và ứng dụng với đặc thù thị trường ở VN, BĐS sẽ nổi sóng khi xuất hiện một trong ba yếu tố sau:

Đầu tư sinh lợi

Đầu tư BĐS sẽ mang lại tỷ suất sinh lợi tốt cho nhà đầu tư. Hay nói cách khác giá BĐS ở những sản phẩm mà nhà đầu tư mua để đầu tư kinh doanh, phải ở mức phù hợp và nhà đầu tư cũng có cơ hội tìm kiếm giá trị gia tăng từ sản phẩm đó. Nói nôm na là ví dụ một nhà đầu tư muốn mua một căn hộ chung cư để cho thuê lại, thì sản phẩm căn hộ chung cư đó trước hết phải đảm bảo yếu tố giá không quá cao, sao cho tỷ suất sinh lợi từ cho thuê phải đảm bảo ít nhất cao hơn tỷ suất sinh lời từ lợi tức gửi tiết kiệm ngân hàng. Kế đó là hàng loạt các yếu tố về vị trí địa lý của khu chung cư, diện tích căn hộ, tiện ích hạ tầng… Những yếu tố có thể khiến căn hộ đó dễ dàng có người thuê và thuê được đúng với mức giá kì vọng của nhà đầu tư. Chẳng hạn thay vì được thuê một chung cư giá chỉ 3 - 4 triệu của First Home tại quận 12, nhiều nhà đầu tư sẽ cân nhắc về chuyện đi lại và chấp nhận trả gấp đôi để thuê căn hộ ở Mỹ Đức của SC5 hoặc chung cư B1 của Vạn Phúc Gia (Bình Thạnh)…

Một bất cập là hiện có hàng trăm dự án chung cư được tung ra, nhưng số chung cư có sản phẩm giá cả hợp lí, thì lại có vị trí xa nội thành, nằm ở ngoại ô, đi lại khó khăn khiến cho thuê chỉ được giá rẻ hoặc cũng khó cho thuê, số chung cư có căn hộ “đẹp”, có vị trí nội đô dễ cho thuê ở mức giá trên 10 triệu đồng/tháng/ căn, thì lại có giá không “dễ thở”. Ví dụ dự án City Garden của chủ đầu tư Căn hộ Vườn phố VN tại Bình Thạnh, hay dự án Galaxy 9 quận 4 của chủ đầu tư Novaland…

Nhiều khách hàng cho biết đôi khi chỉ vì chấp nhận “mua vị trí” mà họ vẫn phải chịu mức giá cao trong khi cũng với mức giá trên 20 triệu đồng/m2, họ chỉ cần đi ra xa trung tâm 7-10 km, đã có thể tha hồ chọn giá nhà… biệt thự hoặc nhà phố liên kế cao cấp. Điều này thực sự hạn chế giá trị gia tăng có thể mang lại cho nhà đầu tư khiến đầu tư sản phẩm phân khúc căn hộ chung cư – phân khúc dễ dàng kinh doanh cho thuê và mua đi bán lại nhất (vì giá trị vừa và thấp) vẫn khó tạo sóng.

Sản phẩm đúng nhu cầu thực và phù hợp thu nhập

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, VN vẫn đang còn nhu cầu về nhà ở rất lớn, nhưng chủ yếu là nhu cầu về nhà ở của người lao động. Vì lẽ đó, sản phẩm địa ốc trên thị trường phải được cơ cấu và phát triển sao cho đúng với nhu cầu thực có của thị trường. Bài học phát triển và đầu tư tràn lan vào sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi khách hàng cao cấp ít ỏi và chủ yếu là nhà đầu tư chờ đầu tư mua đi bán lại, khiến nhiều DN trên thị trường ôm hàng tồn kho, như những cái tên nổi tiếng một thời từ Phát Đạt với loạt dự án The Everich, Vạn Phát Hưng và những dự án ở khu vực quận 7…, đã nói lên điều này.

Những ai xây hi vọng BĐS sẽ trở lại thời hoàng kim 2006-2007 là chuyện không tưởng. Đã đến lúc chủ đầu tư cần quay trở lại với thị trường trên nhu cầu thực.

Hiện nay, nhiều DN đã tái cơ cấu và phát triển sản phẩm theo hướng nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhà bình dân… Song  tựu trung kì vọng một mức giá BĐS phù hợp với thu nhập của người lao động bình dân vẫn phụ thuộc vào… chờ đợi chính sách. Cá biệt, thị trường có một số các dự án cao cấp của các chủ đầu tư uy tín như VinGroup với loạt dự án Vinhomes, thực tế vẫn bán được hàng. Ngoài ra, là một số các dự án được thị trường đánh giá sẽ hưởng lợi bất ngờ nhờ những công trình phát triển hạ tầng lớn của Nhà nước. Ví dụ ở khu vực phía Nam, nếu dự án sân bay quốc tế Long Thành được khởi công thì những dự án của các DN đã “trữ” sẵn quỹ đất liền kề khu vực sân bay như Nhà VN, Căn nhà Mơ ước... đều sẽ có thể tăng thêm giá trị cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, do đó, mức giá và sản phẩm có thể không đi theo nhu cầu số đông trên thị trường, vẫn được thị trường quan tâm. Tuy nhiên, mức độ quan tâm ở một bộ phận lại cũng không đủ lực tạo sóng cho toàn thị trường.

Nền kinh tế xuất siêu mạnh

Sẽ có người đặt câu hỏi kinh tế VN xuất siêu thì liên quan gì đến thị trường địa ốc? Câu trả lời rất đơn giản: Liên quan mật thiết đến dòng tiền trên thị trường! Khi kinh tế VN xuất siêu mạnh, Ngân hàng Nhà nước sẽ gia tăng dự trữ ngoại hối, bơm tiền ra và hút ngoại tệ về. Theo đó, vốn sẽ được bơm ra thị trường và chắc chắn một phần sẽ quay lại thị trường BĐS. Với mức giá sản phẩm địa ốc trên thị trường đã giảm khá sâu sau hơn 4 năm khó khăn  của chu kì suy thoái kinh tế và địa ốc, bắt đầu từ 2009, với dòng vốn dồi dào hơn, các ngân hàng sẽ dễ dàng mở cửa cho vay với địa ốc và người dân, nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong vay mua và phát triển sản phẩm BĐS.

VN trong thời gian gần đây đã xuất hiện xuất siêu. Nhưng chúng ta xuất siêu chỉ vì các DN khó khăn, chưa có nhu cầu nhập khẩu nguyên vật liệu sản phẩm hàng hóa. Chỉ cần kinh tế khởi sắc trở lại, VN trở lại đẩy mạnh sản xuất kinh doanh, yếu tố nhập siêu sẽ xuất hiện. Trong khi đó, xuất siêu đúng nghĩa lại cần một sự bền vững và cả giá trị lớn hàng chục tỷ USD. Kinh tế VN vẫn khó có thể hi vọng điều đó.

Vì lẽ đó, những ai xây hi vọng BĐS sẽ trở lại thời hoàng kim 2006-2007 là chuyện không tưởng. Đã đến lúc chủ đầu tư cần quay trở lại với thị trường trên nhu cầu thực (và họ đã trở lại). Trên hết là đã đến lúc thị trường cần sự can thiệp của bàn tay sắt Nhà nước, với những chính sách quyết liệt hơn nữa để giảm chi phí tài chính, giảm lãi vay đặc biệt cho các khoản nợ xấu của DN, bao gồm phần lớn nợ của DN địa ốc và vật liệu xây dựng. Chỉ có như vậy giá thành BĐS mới tiếp tục giảm và thị trường không phải mỏi mòn chờ hoạt động kế tiếp của VAMC.

Theo Diễn đàn doanh nghiệp 

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.