Số liệu tồn kho bất động sản: "Chỉ thấy lá cây mà đoán cả rừng"

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Những số liệu báo cáo gần đây về thị trường bất động sản (BĐS) luôn phát đi tín hiệu đáng mừng như hàng tồn kho giảm, lượng giao dịch tăng,…

>>Những con số ấn tượng của thị trường BĐS nửa đầu năm 2015

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS vẫn chưa thực sự hồi phục và phát triển bền vững, bởi vậy các doanh nghiệp địa ốc cần có những chiến lược đầu tư, kinh doanh hiệu quả để thị trường BĐS không rơi vào tình trạng “bong bóng”.

ton-kho-bat-dong-san

Tồn kho giảm, có vội mừng?

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS đã công bố những số liệu khả quan về sự phát triển của thị trường. Theo đó, tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 67.443 tỷ đồng; so với thời điểm 20/4/2015 giảm 1.338 tỷ đồng.

Trong đó tồn kho căn hộ chung cư 12.908 căn (tương đương 19.799 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng 9.066 căn (tương đương 16.130 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 8.378.856 m2 (tương đương 26.969 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại 1.637.782 m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).

Bình luận về vấn đề hàng tồn kho nhà ở, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, hiện nay vẫn chưa có một chuẩn chung định nghĩa thế nào hàng tồn kho BĐS.

Theo ông Thành, một công trình mới xây xong phần móng (nghĩa là đủ điều kiện chào bán theo luật định) nhưng chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm nên không thể tính là bán hàng tồn kho.

Cũng theo ông Thành, đó mới là con số thống kê từ các chủ đầu tư dự án, còn khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Mặc dù các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án, nhưng họ mua là để bán, vì vậy, nếu chưa bán được, đó vẫn là hàng tồn.

Bởi vậy, “đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn nhà hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho”, ông Thành nói.

Nhiều hàng tồn kho “cho cũng không ở được”…

Xung quanh câu chuyện số liệu về hàng tồn kho nhà ở, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS sản TP.HCM còn cho rằng, nếu xét về giá trị hàng tồn kho thì con số phải tăng chứ không phải giảm như số liệu báo cáo.

Theo ông Đực, lấy ví dụ tại TP.HCM, toàn thị trường chỉ có khoảng 40 - 50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn “đắp chiếu”. Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, hơn 90% còn lại không bán được vẫn tiếp tục nằm “chết”, nhưng những dự án đắp chiếu vẫn phải trả tiền lãi vay, tiền trông coi bảo vệ,… thành ra số vốn “đắp chiếu” vẫn rất lớn. Chưa nói chuyện dự án “chết” thường vốn lớn, dự án hồi sinh vốn lại nhỏ.

Bởi vậy, nếu thống kê kỹ càng thì giá trị tồn kho BĐS chắc chắn sẽ phải tăng lên, bởi số lượng sản phẩm không giảm nhiều lắm nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi tăng rất nhiều.

Bình luận thêm, ông Đặng Hùng Võ, chuyên gia BĐS, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong tổng số hàng tồn kho thì còn nhiều “hàng” khó có thể giải quyết được.

Bởi, theo ông Võ, còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có “cho không cũng không ở được” vì ở giữa “đồng không mông quạnh” hay thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như: Thiếu cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh không đảm bảo,… Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường.

“Doanh nghiệp địa ốc nên coi những số liệu báo cáo của các cơ quan chức năng, hiệp hội, hay những Công ty tư vấn BĐS,… là những con số tham khảo để đề ra những chiến lược đầu tư kinh doanh đúng đắn, hiệu quả; tránh tình trạng nhìn vào những “con số đẹp” để có những chiêu trò như “làm giá”, “thổi giá”, “găm hàng”,… kỳ vọng thu lợi nhuận “khủng” thì sẽ rất dễ gặp phải rủi ro khi thị trường chưa thực sự phát triển bền vững”, ông Nguyễn Ngọc Thành khuyến cáo.

 

Theo CafeF

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.