Những thay đổi trong Thông tư 200 nhà đầu tư BĐS cần lưu ý

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Điểm đáng chú ý nhất trong Thông tư 200 là, các doanh nghiệp là chủ đầu tư sẽ không được ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản theo tiến độ xây dựng hoặc theo khoản phí thu của khách hàng theo tiến độ trước khi hoàn thành dự án.

>>Chọn mua căn hộ chung cư cần cân nhắc tiếng ồn

Thông tư 200/2014/TT-BTC (TT200) được Bộ tài chính ban hành vào ngày 22/12/2014 nhằm hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp. Thông tư này chính thức có hiệu lực từ thời điểm ngày 5/2/2015 và áp dụng đối với năm tài chính bắt đầu hoặc sau thời điểm ngày 01/01/2015, thay cho chế độ kế toán doanh nghiệp đã ban hành tại Quyết định số 15/2006/QĐ-BTC và Thông tư số 244/2009/TT-BTC.

TS. Hà Thị Ngọc Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Chế độ Kế toán - Bộ Tài chính cho rằng, quy định này sẽ có những tác động trực tiếp lên chỉ tiêu tài chính của doanh nghiệp như tổng doanh thu, doanh thu thuần, lợi nhuận gộp hay chi phí bán hàng … Còn riêng với các doanh nghiệp bất động sản, ảnh hưởng của TT200 cũng không hề nhỏ.

Khuyến mại ô tô khi mua nhà: Ghi nhận cả doanh thu bán ô tô

Ví dụ cụ thể về trường hợp này có thể bắt đầu từ những giao dịch BĐS được hạch toán không đúng theo bản chất kinh tế. Khách hàng mua nhà hiện nay đã quá quen thuộc với các "chiêu" khuyến mại của chủ dự án. Chẳng hạn như tặng kèm gói đi học cho trẻ nhỏ, hay tặng ô tô, tivi, điện thoại...trị giá 500 triệu đồng cho những khách hàng mua căn hộ giá trị 3 tỷ đồng…

Trước đây, khi các doanh nghiệp hạch toán theo chuẩn mực kế toán số 15, ở trường hợp trên, doanh nghiệp sẽ ghi nhận mức doanh thu bán hàng là 3 tỷ cộng với các khoản khuyến mại đều được ghi trong bảng chi phí bán hàng.

Thế nhưng, nếu xét về bản chất kinh tế, doanh thu thực ra là khoản mục bao gồm tất cả các giao dịch phát sinh nghĩa vụ trong thời điểm hiện tại và tương lai. Chỉ khi nào doanh nghiệp đã thực hiện xong nghĩa vụ thì doanh thu mới được ghi nhận.

Còn theo TT200, nếu doanh nghiệp xuất hàng hóa để làm quà khuyến mại, quảng cáo nhưng người mua lại chỉ được nhận món quà này khi đi kèm các kiện khác như phải mua sản phẩm là căn hộ … thì số tiền thu được này phải phân bổ để tính doanh thu cho cả món quà làm hàng khuyến mại đó (tức là đã ghi nhận doanh thu tương ứng với giá trị hợp lý của sản phẩm làm quà khuyến mại). Điều đó cũng có nghĩa, giá trị của món hàng khuyến mại được tính gộp vào giá vốn hàng bán.

Một số quy định liên quan đến hồi tố doanh thu trong TT200 các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý để thực hiện đúng

Như vậy, tại thời điểm bán bất động sản (tức là hàng hóa) cho khách hàng, đơn vị kinh doanh phải tính riêng giá trị hợp lý của hàng hóa hoặc dịch vụ khuyến mại khi khách hàng thực hiện các điều kiện theo như quy định của chương trình khuyến mại.

Giá trị của sản phẩm khuyến mại này sẽ được ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện. Nếu chương trình đã hết thời hạn mà người mua vẫn không đảm bảo đủ điều kiện theo như quy định và không được hưởng giá trị khuyến mại thì khoản doanh thu chưa thực hiện sẽ được kết chuyển sang doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ.

Chưa bàn giao nhà thì chưa được ghi nhận doanh thu

TT200 cũng quy định, trường hợp các công trình, hạng mục công trình do doanh nghiệp làm chủ đầu tư (bao gồm cả các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp đồng thời thi công và làm chủ đầu tư), doanh nghiệp sẽ không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo chuẩn mực kế toán số 15 đồng thời không được ghi nhận doanh thu cho số tiền thu trước theo tiến độ của người mua nhà.

Nói cách khác, doanh nghiệp là chủ dự án sẽ không được ghi nhận doanh thu bán sản phẩm bất động sản theo tiến độ xây dựng dự án hoặc theo số tiền thu trước theo tiến độ của khách hàng. Trường hợp trước đó, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu cho khoản tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ khi công trình vẫn chưa hoàn thành trước thời điểm TT200 có hiệu lực thì doanh nghiệp phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và hồi tố báo cáo tài chính.

Sản phẩm chưa hoàn thiện, chưa bàn giao cho người mua thì sẽ không được ghi nhận doanh thu

Dưới đây là 5 điều kiện mà doanh nghiệp phải đảm bảo khi ghi nhận doanh thu bán BĐS:

- Một là, bất động sản đã hoàn thiện xong toàn bộ và tiến hành bàn giao cho khách hàng, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro cũng như lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm cho khách hàng; doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý sản phẩm bất động sản đó như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản

- Hai là, doanh thu phải được xác định tương đối chắc chắn

- Ba là, doanh thu đã hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ việc giao dịch bán sản phẩm bất động sản

- Bốn là, phải xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán sản phẩm bất động sản

- Năm là, trường hợp các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ dự án (bao gồm các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp đó đồng thời làm chủ đầu tư và tự thi công), nếu người mua được hoàn thiện nội thất của sản phẩm và doanh nghiệp tiến hành hoàn thiện nội thất của sản phẩm theo yêu cầu của người mua về thiết kế, mẫu mã thì doanh nghiệp được phép ghi nhận doanh thu khi đã hoàn thành, bàn giao phần xây thô sản phẩm cho khách hàng. Trong trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện phần nội thất căn hộ riêng với người mua, trong đó có quy định cụ thể của người mua về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã cũng như hình thức hoàn thiện nội thất sản phẩm cùng với biên bản bàn giao phần xây thô cho người mua.

Trường hợp dự án phân lô bán nền, khi đã chuyển giao sản phẩm là nền đất cho người mua (không cần biết đã thực hiện xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng ký kết giữa hai bên không bị hủy ngang, chủ dự án sẽ được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi đáp ứng đồng thời các điều kiện như đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho khách hàng; Doanh thu đảm bảo tương đối chắc chắn đồng thời xác định được các khoản chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất.

Những dự án "ngâm" sẽ bị phơi bày

TT200 cũng có quy định, với những sản phẩm bất động sản tiến độ "rùa" chưa hoàn thành, doanh nghiệp phải phân loại đây là hàng tồn kho dài hạn đồng thời phải có thuyết minh rõ. Từ đó, người đọc báo cáo tài chính sẽ biết ngay được doanh nghiệp nào có những dự án đang bị "ngâm".

Như vậy, nhiều quy định đã được thay đổi trong TT200, do đó, các nhà đầu tư cần phải tìm hiểu lại cách hạch toán doanh thu cũng như giá vốn của doanh nghiệp kinh doanh hoặc chủ dự án bất động sản mà mình đang đầu tư, làm cơ sở đánh giá sự thay đổi về kết quả kinh doanh trong quý I/2015 (nếu có) của các doanh nghiệp.

Theo Infonet

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.