Những cạm bẫy thường gặp với người mua nhà đất

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Giao dịch nhà đất là quá trình phức tạp, nhiều công đoạn. Và nếu người mua/bán không tinh ý, có thể bị đối tác lợi dùng lòng tin, thu lời bất chính. Dưới đây là những trường hợp xảy ra trong thực tế mà bạn cần biết để tránh “tiền mất, tật mang”.

>> Có nên mua bán căn hộ chung cư thông qua sàn bất động sản

Sau một thời gian dài tìm kiếm và đàm phán về giá cả, Chị Hà (Hà Nội) đã tìm được một căn nhà ưng ý mặt phố Hai Bà Trưng với mức giá 4,5 tỷ. Căn nhà này có diện tích khá lớn, có chỗ đỗ xe ô tô, mặt tiền rộng thuận tiện cho việc kinh doanh của anh chị. Tuy nhiên, niềm vui ngắn chẳng tày gang, sau khi đặt cọc 500 triệu cho chủ nhà, chị mới tá hỏa khi biết rằng căn nhà này đang bị thế chấp ở ngân hàng, toàn bộ giấy tờ gốc cũng đang bị giữ lại ở ngân hàng.

nhung-cam-bay-thuong-gap-khi-giao-dich

Chủ nhà cam kết ngân hàng sẽ trả lại toàn bộ đầy đủ giấy tờ gốc sau khi nhận được 500 triệu đồng vì khoản nợ của họ tại ngân hàng này cũng đúng 500 triệu đồng. Mặc dù tiếc vị trí đắc địa của căn nhà, chị Hà cũng đành tặc lưỡi bỏ qua. Chị chia sẻ: “Xét về tính pháp lý, ngân hàng nhận thế chấp căn nhà thì phần nào mình cũng an tâm là thủ tục pháp lý không vấn đề gì. Thế nhưng mình đâu biết thực sự họ đang nợ ngân hàng bao nhiêu, nếu đặt cọc 500 triệu mà vẫn không lấy được giấy tờ nhà ra thì làm sao có thể mua bán? Chưa kể, nhà đang thế chấp thì việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, việc đặt cọc mua căn nhà khó có thể được công nhận…”
 
Lo lắng của chị Hà là không thừa, bởi đã có rất nhiều vụ việc kiện tụng tranh chấp giữa bên mua với ngân hàng nhận thế chấp và phần thua thiệt thường rơi vào bên mua. Lúc đó, người mua cũng khó có thể đòi lại tiền đặt cọc.
 
Mặt khác, trong giao dịch nhà đất, người mua thường đặt cọc 10% giá trị căn nhà và sau đó ký hợp đồng mua bán nhà. Sau khi công chứng hợp đồng, người mua mới phải trả hết phần còn lại. Có rất nhiều trường hợp, người mua lợi dụng lòng tin của người bán, sau khi công chứng hợp đồng xong xuôi mới thú nhận là không có đủ tiền để mua bất động sản đó và xin tạm hoãn thanh toán. Về mặt pháp lý, nếu hợp đồng đã được công chứng tức là việc mua bán đã được thừa nhận, chỉ còn chờ… sang tên đổi chủ. Nếu không thực hiện tiếp hợp đồng chỉ có cách xin hủy công chứng, chấp nhận mất phí công chứng; còn nếu thực hiện tiếp thì không thể biết trước bên mua có thanh toán tiền theo đúng cam kết hay không…
 
Ngân hàng tham gia vào giao dịch mua bán nhà đất
 
Trong trường hợp nhà đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ nhà muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự hỗ trợ của ngân hàng. Kể cả khi người mua muốn thế chấp chính căn nhà mình sắp mua để lấy tiền mua căn nhà đó, họ cũng được ngân hàng hỗ trợ.
 
Cụ thể, nếu căn nhà/mảnh đất đó đang được thế chấp tại ngân hàng thì người mua, người bán và ngân hàng sẽ ký một hợp đồng thỏa thuận 3 bên. Bên mua phải nộp một khoản tiền vào tài khoản của ngân hàng (mà bên bán đang nợ). Khi ra công chứng mua bán nhà, ngân hàng sẽ thu hồi khoản mà bên bán đang nợ và trả lại phần còn dư cùng giấy tờ nhà đất đang cầm cố.
 
Với các giao dịch nhà đất bình thường khác, ngân hàng sẽ đóng vai trò là người đứng giữa, là “trọng tài”, nhằm đảm bảo việc mua bán, thanh toán, giao nhà đúng theo các điều kiện thỏa thuận. Cụ thể hai bên mua bán cùng đến ngân hàng để được tư vấn và tiến hành ký hợp đồng ủy nhiệm thanh toán tiền chuyển nhượng bất động sản; bên bán giao giấy tờ chủ quyền bản chính cho ngân hàng; bên mua nộp tiền một lần hoặc nhiều lần (tùy theo thỏa thuận của hai bên và được thể hiện trong hợp đồng ủy nhiệm thanh toán) vào tài khoản đảm bảo thanh toán của ngân hàng…Trường hợp phát sinh trục trặc về pháp lý, sẽ có các chuyên viên tư vấn của ngân hàng trợ giúp pháp lý cho khách hàng.
 
Lưu ý là tất cả các dịch vụ này đều được tính phí, phí trọn gói có thể lên tới 0,2% giá trị giao dịch. Ngoài ra khi làm việc với ngân hàng bạn sẽ phải công khai giá bán. Mức giá này được dùng làm cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân (2% trên giá bán hay 25% trên lợi nhuận, nếu người bán có 2 căn nhà trở lên) và phí công chứng (tính trên giá trị hợp đồng). Thực tế cho thấy nhiều người không muốn công khai giá bán nhằm giảm lượng thuế và phí phải đóng, do vậy số lượng giao dịch có sự tham gia của ngân hàng vẫn chưa nhiều như mong đợi, một lãnh đạo ngân hàng thừa nhận.

 

Sưu tầm

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.