Nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Nhà đầu tư bất động sản (BĐS) nên đề cao vai trò của tiền mặt bởi nếu không có tiền mặt, nhà đầu tư không thể duy trì được lâu. Thực tế, nhiều nhà đầu tư dễ dàng mua vào các BĐS rồi mới nhận ra mình không có đủ tiền thu vào mỗi tháng. Điều đó có thể đẩy nhà đầu tư vào tình trạng rất khó khăn.

>>Vay tín dụng mua nhà: Tưởng dễ mà không dễ

Vì thế, những nhà đầu tư BĐS cần thử lập kế hoạch và phải chuẩn bị sẵn sàng cho các sự kiện tương lai có thể xảy ra với sự thay đổi của thị trường. Đó có thể là thay đổi các điều kiện kinh tế vĩ mô, lãi suất hay niềm tin thị trường cũng như thay đổi trong cuộc sống riêng có thể ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư BĐS như có con, thăng tiến trong công việc hay bị sa thải. Những điều này có thể ảnh hưởng rất lớn tới dòng tiền của nhà đầu tư. Do đó, đối với một nhà đầu tư BĐS, khía cạnh quan trọng nhất của lập kế hoạch kinh doanh là quản trị dòng tiền mặt hiệu quả mà không phải là mức tăng trưởng vốn kỳ vọng, chi phí mua vào, số liệu quá khứ hay thu nhập mang về.

Để thành công, nhà đầu tư BĐS cần đánh giá đúng vai trò của tiền mặt. Ảnh minh họa

Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới thất bại là việc lập kế hoạch không hợp lý đối với dòng tiền mặt. Nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn nếu đầu tư hết tiền vào tài sản khi có những yếu tố bất ngờ không lường trước xảy ra. Lúc đó, họ thấy mình cạn sạch vốn và tuyệt vọng tìm kiếm tiền mặt trong thời gian ngắn bằng cách vay nợ hay ứng trước tiền lương trong thẻ tín dụng với lãi suất cao. Nhưng nếu cách này không mang lại hiệu quả thì có thể buộc phải có các quyết định khó khăn vì hậu quả của việc lập kế hoạch không tốt. Trường hợp này sẽ phải bán bớt tài sản dưới giá trị của nó để có thể có được khoản tiền trong thời gian ngắn nhằm tài trợ cho toàn bộ hoạt động kinh doanh BĐS của nhà đầu tư.

Thực tế, tiền mặt phục vụ cho rất nhiều mục đích. Một là nó dùng để đáp ứng cho các đòi hỏi thông thường như chi phí mua BĐS, trả khoản vay thế chấp, chi phí hoàn thiện tài sản khi không cho thuê lại được. Hai là nó được giữ làm biện pháp dự phòng cho các vấn đề không thể lường trước được. Đó là lĩnh vực mà những nhà đầu tư thường hay quên. Để xử lý vấn đề này, một khoản dự trữ tiền mặt cần sẵn có, nó có thể tồn tại dưới dạng tiền mặt thực sự, thầu chi hay khoản cầm cố linh hoạt nhưng phải luôn sẵn có. Ba là giữ tiền mặt cho mục đích đầu tư tiềm năng. Như vậy, khái niệm “tiền mặt” chỉ các tài sản có thanh khoản, có giá trị thu hồi tiền này.

Nhà đầu tư phải cân nhắc nên mua BĐS thu hồi vốn trong ngắn hạn hay dài hạn. Ảnh minh họa

Khi mua một BĐS đòi hỏi phải chi tiền ngay sẽ không phải là vấn đề khi có tiền mặt. Đơn cử, như một một BĐS góp vốn hay lô đất để phát triển vì chúng có thể mang đến lợi nhuận cao. Tuy nhiên, rõ ràng là chúng sẽ không tạo ra tiền mặt trong thời gian ngắn nên nhà đầu tư phải bảo đảm điều này được lên kế hoạch cẩn thận ở chiến lược kinh doanh tổng thể của mình. Có một mức đáng kể tài sản có thể tạo ra tiền mặt là rất cần thiết, tức là tạo ra nhiều hơn so với số tiền mua vào và duy trì tài sản đó. Nhờ đó, nhà đầu tư sẽ có một dòng tiền mặt dương để cân đối cho các tài sản có hiệu quả kém hơn hay có thể sử dụng để dự trữ cho các khoản đầu tư trong tương lai hay các trường hợp khẩn cấp. Đặc biệt, sự hấp dẫn nữa của việc giữ những tài sản có dòng tiền dương là khi buộc phải bán một tài sản do các thay đổi không lường trước trong công việc, cuộc sống thì thị trường luôn có nhu cầu mạnh đối với loại tài sản này nên bán chúng khá dễ dàng.

Đơn cử, khi hoạt động phát triển BĐS mà nhà đầu tư đang thực hiện vượt quá ngân qũy, gặp trục trặc hay cần tiền bổ sung thì nhờ loại tài sản này có thể giải quyết được. Đó là nếu sở hữu một tài sản cho thuê tại Anh có thu nhập ròng trên 2% hay lợi tức gộp trên 8% thì sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư khác nên có thể đảo nợ tài sản này hay tìm người mua nó khá dễ. Do đó, nhanh chóng tạo được một nguồn tiền mặt. Nhà đầu tư đến ngân hàng sẽ không ngạc nhiên khi ngân hàng muốn biết dòng tiền hàng tháng của nhà đầu tư. Bởi vì, họ cần biết rằng nhà đầu tư có đủ khả năng hoàn lại khoản vay hay thế chấp mà không thông qua dòng tiền dự kiến?

Do đó, nhà đầu tư cần tự trả lời những câu hỏi sau khi xây dựng chiến lược đầu tư BĐS của mình: Các BĐS đó sẽ tạo ra được bao nhiêu tiền mặt? Mình sẽ cần bao nhiêu tiền mỗi tháng? Số tiền cần cho cuộc sống và những hoạt động khác, số tiền có thể tạo ra từ các hoạt động đó? Tức là nếu nhà đầu tư có một công việc ổn định, thu nhập cao để tạo ra dòng tiền dương lớn hoặc sẵn có những BĐS có thể cung cấp nguồn tiền bổ sung mỗi tháng thì có thể mua các BĐS không có nguồn thu trong thời gian ngắn. Bởi vì, nhà đầu tư có thể trang trải các trường hợp ngoài dự tính hay những chi phí ngắn hạn. Vì vậy, có thể quan tâm tới dài hạn và có thể tham gia vào những dự án phát triển BĐS hoặc mua vào mảnh đất và đồng ý bị đọng vốn dài lâu với tin tưởng rằng giá trị của chúng sẽ tăng. Nhà đầu tư không có nhu cầu bán tài sản này trong ngắn hạn bởi nó sẽ chưa đạt tới giá trị kỳ vọng. Bên cạnh đó, nếu dòng tiền cân bằng không có dư, bị căng thẳng về tiền mặt hàng tháng thì chủ đầu tư có thể muốn mua một BĐS tạo ngay được dòng tiền mặt hoặc sớm nhất là sau khi phải trả những khoản chi phí, tức là một giao dịch mua để tiến hành cho thuê thông thường.

Để tạo ra tiền mặt, nhà đầu tư BĐS có nhiều cách nhưng việc lập kế hoạch tài chính luôn luôn là then chốt nhằm bảo đảm dòng tiền ở trạng thái dương, cho phép kinh doanh, phát triển BĐS của mình.

Theo Báo Xây dựng Online

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.