Mua nhà thế chấp ngân hàng: Gay cấn như trên phim

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Hiện nay, hoạt động mua bán nhà có sổ đỏ đang được thế chấp ngân hàng diễn ra khá phổ biến. Quá trình này có sự tham gia của 3 bên bao gồm: người bán nhà cũng là bên đang có tài sản thế chấp ngân hàng, người mua nhà và ngân hàng.

>> Bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy và tăng trở lại

Với người bán nhà, họ tránh được việc bị ngân hàng phát mãi tài sản khi không có khả năng trả nợ. Với người mua nhà, đất thế chấp có thể yên tâm rằng khu đất, ngôi nhà đó không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc vấn đề pháp lý vì đã được ngân hàng đồng ý thế chấp.

mua-nha-the-chap-ngan-hang-1

Mua bán nhà ở thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Thông thường, một giao dịch mua bán nhà đất thế chấp được thực hiện theo các bước: Bên mua trao tiền cho bên thế chấp (Bên bán nhà) để trả tiền vào Ngân hàng và làm thủ tục giải chấp, sau đó bên bán sẽ tiến hành công chứng hợp đồng và chuyển nhượng nhà, đất theo quy định. Tuy nhiên, nhiều trường hợp sau khi ngân hàng giải chấp, người bán đã lật kèo, không công chứng giấy tờ cần thiết để chuyển nhượng cho người mua nhà. Cũng do việc mua bán nhà, đất thế chấp không được pháp luật bảo vệ, nên một khi người bán cố tình vi phạm, người mua chắc chắn sẽ chịu thiệt thòi.

Chị Vân Anh (Gò Vấp, TP.HCM) nhớ lại chuyện mua nhà thế chấp khá chật vật của mình. Mặc dù biết rủi ro của việc mua bán này là rất cao nhưng xét lợi ích so với việc mua một căn nhà bình thường, chị quyết tâm mua cho bằng được. Cẩn thận tham khảo kinh nghiệm của những người xung quanh, bước đầu tiên chị tìm hiểu rất kỹ về gia đình chủ nhà. Trong quá trình giao dịch, mọi thỏa thuận giữa hai bên đều được chị quay phim và ghi âm lại làm bằng chứng đề phòng họ sau này lật lọng. Theo từng bước nhưng cuối cùng chủ nhà vẫn giở trò khi chuyển đi và mang sạch thiết bị nội thất, để lại căn nhà trống không.

Chị nói: “Mình đã nghe tư vấn, lời khuyên nhưng chỉ khi đi mua nhà mới hiểu nó gian nan đến mức nào. Từ lúc bắt đầu thỏa thuận, chờ ngân hàng giải chấp (mất 5 ngày), công chứng sang tên đều đứng ngồi không yên, chỉ đến khi sổ đỏ là tên mình mới thở phào nhẹ nhõm.” Từ kinh nghiệm của mình, chị khuyên những ai đang có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng nên thuê luật sư để rõ hơn về luật, tránh những rủi ro đáng tiếc. Tại Phòng Tài nguyên môi trường của quận, chị Anh biết mình là một trong ít trường hợp may mắn khi giao dịch suôn sẻ, rất nhiều người mua nhà thế chấp ngân hàng đang chạy theo kiện tụng và phải chịu nguy cơ mất nhà.

Cũng là người mua nhà thế chấp sổ đỏ thành công, anh Bình (Tân Phú, TP.HCM) tâm sự: Khi quyết định mua ngôi nhà thế chấp ngân hàng mình có phần lo sợ, chẳng may chuyển tiền vào ngân hàng mà chủ nợ dở trò thì coi như mất trắng. Vậy nên trong quá trình giao dịch anh đã cẩn thận theo từng bước: Ban đầu mở tài khoản ngân hàng nơi chủ nhà thế chấp sổ đỏ và cho phong tỏa tài khoản. Tiếp đến, lấy tất cả thông tin của chủ nhà (bố, mẹ, con...) kèm sổ đỏ photo đề phòng xảy ra tranh chấp giữa những người cùng sở hữu. Khi ra ngân hàng giải chấp, anh nhờ bên công chứng đi cùng đồng thời làm sẵn hợp đồng mua bán để các bên kí vào. Cuối cùng, khi giấy tờ sang tên xong xuôi, anh Bình mới đồng ý mở tài khoản để ngân hàng chuyển tiền cho bên bán.

mua-nha-the-chap-ngan-hang-1

 Người mua nhà ở thế chấp phải khá chặt chẽ trong giao dịch

Chị Vân Anh và anh Bình đều mua nhà thế chấp thành công nhờ vào việc tham khảo thông tin cẩn thận và làm khá tốt khâu “ràng buộc bên bán khi tiến hành giao dịch”. Tuy nhiên, đây mới chỉ là kinh nghiệm phòng thủ tạm thời, thực tế cho thấy nhiều giao dịch mặc dù người mua đã tính toán và chuẩn bị tốt vẫn bị chủ nhà lật lọng. Đó là chưa kể đến khả năng người bán nhà kết hợp với nhân viên của ngân hàng để trục lợi sau lưng người mua.Theo ý kiến của một chuyên gia, trước khi quyết định mua bán nhà đất có sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, người mua nên tìm hiểu kĩ lưỡng về chủ nhà đất có đáng tin hay không, khoản vay và tiền lãi phát sinh của chủ nhà cho đến thời điểm hiện tại là bao nhiêu? Với mục đích gì?... Nếu thấy những dấu hiệu không tốt, hãy cân nhắc từ bỏ mua căn nhà, mảnh đất đó, không nên vì tiếc vị trí tốt, giá hời để “đánh liều” chạy theo giao dịch. Đồng thời người mua nên thuê luật sư tư vấn để hạn chế rủi ro.

Thông thường trong mua bán nhà thế chấp sổ đỏ, bên mua chịu rủi ro cao. Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp bên bán vì quá tin tưởng người mua nhà đã phải ngậm quả đắng. Dễ nhận thấy nhất là chiêu người mua đưa trước cho chủ nhà một khoản và hứa sau khi công chứng, sang tên sẽ dùng giấy tờ nhà thế chấp ngân hàng để vay tiền trả chủ nhà. Nhưng rốt cục, tới hạn người mua không trả, chủ nhà phải chấp nhận kéo dài thêm thời gian trả nợ hoặc hai bên lại đưa nhau ra tòa.

Nói về hình thức mua bán này, thành viên một diễn đàn ví đây chẳng khác gì trò may rủi. Có khi người mua chấp nhận “thi gan” với chủ nhà, đã cẩn thận làm chặt chẽ từng bước vẫn không tránh được rủi ro. Nhưng cũng có người may mắn gặp được chủ nhà tử tế, họ không sát sao thậm chí còn để chủ nhà cầm toàn bộ giấy tờ quan trọng nhưng giao dịch vẫn diễn ra suôn sẻ.

Tuy vậy, trong thời buổi hiện nay, hai chữ “lòng tin” chỉ có giới hạn nhất định, với những ai đang có ý định mua nhà thế chấp, vẫn nên tìm hiểu kỹ càng về tài sản đó, nghe lời khuyên từ người có kinh nghiệm và đặc biệt không thể thiếu kiến thức tư vấn luật để giao dịch an toàn.

Liên quan đến vấn đề nhà ở thế chấp ngân hàng. Gần đây tại một số dự án như Dự án Chung cư Sông Đà (quận 3), Chung cư Minh Thành (quận 7), khu căn hộ thương mại The Manor 2… người dân khá bức xúc vì chưa được chủ đầu tư cấp sổ hồng mặc dù đã chuyển đến sinh sống từ nhiều năm. Nguyên nhân là trước đó chủ đầu tư đã đem thế chấp đất dự án, thậm chí cả căn hộ của khách hàng để lấy tiền và chưa thực hiện giải chấp với ngân hàng.

Bàn về giải pháp cho vấn đề này, Luật sư Trương Thị Hồng Châu – Chuyên viên tư vấn pháp lý của Công ty Luật TNHH Đất Luật cho biết: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho khách hàng.

Do đó, để hạn chế rủi ro trong việc cấp giấy chủ quyền khi mua bán nhà ở từ chủ đầu tư, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến vấn đề này trước khi ký kết hợp đồng.

 

Theo Cafeland

Các tin khác