Giao dịch nhà đất: Nắm rõ quy định pháp lý để không bị "đánh tháo"

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Thực trạng bên mua bị bên bán "đánh tháo" khi gần đến thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà đất đã tồn tại từ rất lâu. Nguyên nhân một phần do người mua chưa nắm được các quy trình pháp lý, hoặc thiếu kinh nghiệm thực tế trên thị trường, khiến người mua trở thành nạn nhân từ lúc nào không hay.

>>Mua nhà hay tiếp tục đi thuê khi lãi suất ngân hàng giảm?

Nguyên nhân xảy ra việc "đánh tháo" trong giao dịch nhà đất một phần do người trong cuộc

chưa hiểu đúng về các thuật ngữ pháp lý BĐS. Nguồn: internet

Cuối năm thường là thời điểm giao dịch mua bán nhà đất tăng lên đáng kể. Nhiều người đã tìm được căn hộ chung cư hay mảnh đất thổ cư ưng ý đang sẵn sàng "xuống tiền" để kịp thời sửa sang đón Tết. Khoảng thời gian này ngắn nên cũng tiềm ẩn nguy cơ bên bán "đánh tháo".

Từ lầm tưởng về lý thuyết

Sơ lược một giao dịch mua bán nhà đất thường gồm các bước như sau: tìm và chọn BĐS phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính; tiến hành đặt cọc (tùy thuộc vào giá trị của hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên mà tiền đặt cọc có thể khoảng 100 - 300 triệu đồng, thậm chí lên tới cả tỷ đồng); thanh toán nốt phần còn lại, chi trả các khoản phụ phí và thực hiện chuyển quyền sở hữu tại văn phòng công chứng tư nhân hoặc văn phòng công chứng Nhà nước.

Với những người ít kinh nghiệp, chưa từng "va vấp" trong chuyện chuyển nhượng, sang tên nhà đất, nhất là tại Hà Nội, nơi thị trường BĐS sôi động nhất cả nước thì quy trình trên có thể kéo dài rất lâu, thậm chí đến cả năm dù rằng hai bên mua bán đều đã rất "ưng ý". Một phần nguyên nhân chính là do người trong cuộc hiểu sai về các thuật ngữ pháp lý BĐS.

Chuyện của gia đình ông Quang, người đang đau đầu nhiều tháng nay vì việc giao dịch nhà đất là một ví dụ. Gom được gần 2 tỷ đồng, gồm tiền tích góp để dành và vay mượn người thân, ông Quang quyết định "xuống tiền" mua mảnh đất 45m2 tại quận Bắc Từ Liêm với hi vọng vùng đất "mới lên quận" này rẻ hơn nơi khác.

Sau khi thống nhất tất cả các vấn đề về giá cả, phương án sang tên với chủ nhà, ông tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng làm tin. Sau đó, hai bên tiến hành làm hợp đồng đặt cọc với sự làm chứng của một sàn giao dịch BĐS tại địa bàn.

Đến hẹn, ông cầm 1,5 tỷ đồng đến gặp gia chủ để tiến hành các bước tiếp theo thì mới ngỡ ngàng khi bên bán cho biết đã bán xong mảnh đất từ vài tuần trước. Quá bức xúc trước việc bị "đánh tháo", ông Quang định tố cáo bên bán ra cơ quan chức năng. Tuy nhiên, sau đó ông Quang được bên môi giới cho biết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có thể bị phá vỡ, ông được bên bán trả lại khoản tiền 50 triệu đặt cọc.

Hiện nay, không ít người mua nhầm lẫn giữa hai khái niệm hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán với sự tham gia của công chứng. Đặt cọc mua nhà được coi là một khoản đảm bảo cho hai bên sẽ tiến hành giao dịch với nhau, thường chỉ với vài chục triệu (hoặc có thể nhiều hơn tùy vào giá trị của nhà đất hoặc hai bên thỏa thuận), được coi là "giấy tờ viết tay" dù có bên thứ ba làm chứng.

Nếu hai bên ký kết tại bộ phận công chứng thì không được gọi là hợp đồng đặt cọc nữa. Khi đó sẽ được hiểu là hợp đồng mua bán, theo đó bên bán BĐS chịu trách nhiệm sang tên đổi chủ với bộ giấy tờ nhà đất để làm thủ tục, bên mua sẽ giữ lại một phần thanh toán và chi trả nốt khi được nhận sổ đỏ/sổ hồng mới. Đây là một trong những điểm dễ gây nhầm lẫn, dẫn đến nhiều người phải long đong theo đuổi bên bán để yêu cầu thực hiện việc chuyển sở hữu sang tên sổ đỏ/sổ hồng.

Tới những phát sinh trong thực tế giao dịch nhà đất

Ngoài câu chuyện "quên" nội dung phạt trong trường hợp hủy đặc cọc trong giao dịch mua bán nhà đất, câu chuyện hậu thanh toán vẫn phải "dài cổ" chờ sổ đỏ vẫn là một bài học còn nguyên giá trị.

Chúng ta đưa ra một tình huống điển hình như sau: Đến ngày hẹn trong hợp đồng đặt cọc viết tay, hai bên mua bán gặp nhau tại phòng công chứng và ký vào hợp đồng mua bán, có sự làm chứng là công chứng viên. Sau khi thanh toán, theo thỏa thuận trong hợp đồng, người mua yên chí để chủ cũ giữ hồ sơ giấy tờ để làm thủ tục sang tên.

Trường hợp này thường phát sinh rủi ro trên thực tế là bên bán đã nhận đủ tiền nhưng do nhiều lý do cá nhân (sức khỏe, phải di chuyển gấp,..) nên chưa thể làm thủ tục sang tên cho bên mua. Ngoài ra, nhiều người bán còn chủ động "gây khó dễ" cho bên mua khi làm thủ tục sang tên bằng mọi cách.

Điển hình là tình huống bên bán là một hộ gia đình có đông con, các thành viên đều đủ năng lực hành vi dân sự. Lúc này, người mua chỉ còn cách chấp nhận chi thêm tiền để gom đầy đủ chữ ký của các cá nhân trong gia đình.

Câu chuyện của bà Hòa khi mua đất ở Phùng Khoang là một ví dụ điển hình. Sau khi chi gần 2,5 tỷ đồng để mua 40m2 mặt ngõ thì bên bán gây khó trong quá trình làm sổ. "Sau khi mất cả năm điều đình xin xỏ, chi thêm 90 triệu đồng để huy động chữ ký của các thành viên trong gia đình mọi chuyện mới xong", bà Hoa nhớ lại.

Đó là bài học "xương máu" nhiều người cần phải tiếp thu. Kinh nghiệm rút ra là, ngay khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bên mua thành toán tiền cho bên bán xong thì phải giữ luôn hồ sơ, sổ đỏ để thực hiện thủ tục sang tên. Trong trường hợp bên bán chịu phí sang tên thì thời điểm giao tiền sẽ bớt đi phần tương ứng. Tiếp theo, người mua có thể tới phòng Tài nguyên & Môi trường quận/huyện để làm sổ hoặc thuê dịch vụ trọn gói làm sổ.

Theo Tạp chí tài chính Online

 

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.