Doanh nghiệp góp ý về điều kiện đầu tư, kinh doanh bất động sản

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS cần bao nhiêu vốn, điều kiện chuyển nhượng dự án thế nào và mẫu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS là 3 vấn đề đang nhận được nhiều sự quan tâm của cộng đồng doanh nghiệp.

>>Kinh doanh bất động sản phải có vốn 50 tỷ đồng

Tại hội thảo lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS do Bộ Xây dựng phối hợp với Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức mới đây tại Hà Nội, nhiều doanh nghiệp cho rằng, bên cạnh quy định khung về mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng trong Luật thì Nghị định này cần quy định rõ ràng hơn để dễ thực hiện.

doanh-ngheip-gop-y-ve-dau-tu-bds

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng Giám đốc Cty CP Đầu tư dầu khí toàn cầu cho rằng, dù Luật Kinh doanh BĐS quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê mua quy mô nhỏ, không thường xuyên. Nhưng nếu chỉ quy định như vậy khi thực hiện sẽ phát sinh nhiều hệ lụy.

Bởi theo vị này, trong lĩnh vực BĐS cần tách thành 2 nhóm doanh nghiệp để quy định cho phù hợp, đó là nhóm doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS và nhóm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Theo ông Hiệp, với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS thì nên quy định nguồn vốn pháp định (vốn tối thiểu) hoặc vốn chủ sở hữu không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án. Vì nếu dự án có tổng mức đầu tư 2.000 tỷ thì vốn pháp định 50 tỷ không là gì cả. Hoặc trong trường hợp doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS thực hiện cùng lúc 3 - 4 dự án sẽ xảy ra tình trạng thiếu vốn đầu tư, đẩy dự án rơi vào tình trạng trì trệ, chậm tiến độ.

Với nhóm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm hệ thống sàn giao dịch, các doanh nghiệp môi giới, mua bán BĐS thì mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng là phù hợp, ông Hiệp nhận định.

Tuy nhiên, luật sư Phan Hải Anh (Tập đoàn Vingroup) lại cho rằng, việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh, nên nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong Dự thảo sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng luật của cơ quan đăng ký kinh doanh.

Hơn nữa trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS phải đảm bảo tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. Do đó, đại diện Vingroup đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng, áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài tham gia kinh doanh BĐS tại Việt Nam, một số ý kiến cho rằng Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS cần có quy định chi tiết về trường hợp này. Bởi theo Luật Đầu tư thì nhà đầu tư nước ngoài có thể ký hợp đồng, hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư trong nước để đầu tư kinh doanh BĐS mà không cần thành lập mới doanh nghiệp tại Việt Nam.

Dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS đã quy định ngoài hộ gia đình, cá nhân thì các ngân hàng, tổ chức tín dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng đang được thế chấp để thu hồi nợ là đối tượng kinh doanh BĐS không cần thành lập doanh nghiệp và có vốn pháp định.

Nhưng theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Cty Luật BASICO, đối với trường hợp kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên, Dự thảo Nghị định nên mở rộng áp dụng với mọi tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng BĐS là tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Vì quyền nhận thế chấp và xử lý tài sản thế chấp được quy định đối với mọi đối tượng, chứ không chỉ đối với riêng các tổ chức tín dụng.

Cả hai khái niệm này đều được sử dụng trong Dự thảo Nghị định, theo luật sư Trương Thanh Đức, nên sử dụng khái niệm mẫu hợp đồng với nghĩa không bắt buộc để các tổ chức, cá nhân dễ thực hiện. Hơn nữa, trong mẫu hợp đồng không nên ấn định điều khoản nếu không thương lượng được thì thống nhất lựa chọn tòa án để giải quyết theo quy định pháp luật. Việc lựa chọn toà án giải quyết tranh chấp là can thiệp vào thoả thuận của các bên, trái với quy định của Luật Trọng tài thương mại năm 2010.

Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, các ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp tham gia góp ý cho dự thảo đều cho rằng, về điều kiện chuyển nhượng các dự án BĐS, Dự thảo Nghị định cần quy định chi tiết hơn.

Theo đó, cần quy định riêng cho hai trường hợp chuyển nhượng đất dự án khi chưa làm gì và chuyển nhượng dự án đang thực hiện dở dang, chủ đầu tư đã bán nhà trong tương lai cho khách hàng. Bởi việc chuyển nhượng dự án trong hai trường hợp này rất khác nhau.

Ghi nhận những đóng góp của cộng đồng doanh nghiệp với quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà & Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, việc xây dựng Nghị định hướng đến mục tiêu làm sao để can thiệp nhà nước vào thị trường ít nhất, tạo điều kiện để thị trường vận hành đúng quy luật. Theo đó, những gì Luật Kinh doanh BĐS quy định rồi thì Nghị định không quy định lại nữa. Và sẽ không có trường hợp hồi tố với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã thành lập, vận hành trước thời điểm Luật và Nghị định có hiệu lực.

 

Theo Báo Xây dựng

Các tin khác