Đầu tư chung cư cũ: Không phải miếng ngon

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Việc đầu tư, cải tạo các khu chung cư cũ ở khu vực trung tâm Thành phố là cơ hội để những doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tìm kiếm lợi nhuận, nhưng thực tế, đây là "miếng bánh" không dễ chia phần.

>>Không cấp sổ cho dự án nợ tiền sử dụng đất sau năm 2013

dau-tu-chung-cu-cu-khong-phai-mieng-ngon

 Các DN BĐS luôn gặp khó với các dự án đầu tư, cải tạo chung cư cũ.

Nhu cầu bức thiết

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, việc đầu tư, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM đang là điều cấp thiết, vì nhiều khu chung cư được xây dựng trước năm 1975, đến nay đã xuống cấp trầm trọng và có thể...sập bất kỳ lúc nào.

Thông tin của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong giai đoạn 2011 - 2015, Thành phố đã tháo dỡ khoảng 270.000m2 chung cư cũ, không đảm bảo an toàn.

Song, con số này chỉ mới đạt 60% kế hoạch. Ước tính, TP.HCM hiện có trên 1.200 chung cư, trong đó có trên 500 chung cư, nhà tập thể xây dựng trước năm 1975, với quy mô hơn 50.000 căn hộ, tập trung ở các quận nội thành như: quận 1, 3, 4, 10, Bình Thạnh...

Theo kế hoạch, đến năm 2020, TP.HCM sẽ phải tập trung di dời, xây dựng thay thế 29 chung cư cũ nát, xuống cấp. Tuy nhiên, nếu công việc này có chính sách phù hợp để thu hút khu vực tư nhân tham gia thì áp lực ngân sách nhà nước sẽ được giảm tải rất lớn.

Đối với hạng mục đầu tư, cải tạo chung cư cũ, từ trước tới nay được khá nhiều doanh nghiệp (DN) phát triển BĐS quan tâm.

Vì đa phần các dự án nằm ở khu vực trung tâm, vốn hạn chế về mặt quỹ đất nên tính thanh khoản của sản phẩm luôn được đảm bảo. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế, DN khó gặt hái được kết quả như mong muốn.

Đẹp thì có đẹp nhưng chỉ... đứng nhìn

Liên quan đến vấn đề đầu tư, cải tạo chung cư cũ, còn nhớ trường hợp đầu tư mới chung cư 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa (Q.3, TP.HCM), sau gần 7 năm, tức từ khi khởi đầu dự án đến lúc dự án mới mọc lên, chuyện "lục đục" tiền bồi thường giữa một số cư dân với DN vẫn còn vướng. Đây được xem là trở ngại lớn nhất của DN BĐS nói chung khi tham gia đầu tư hạng mục này.

Ông Cao Thanh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty TNHH Kim Hoàng Minh, đơn vị theo đuổi nhiều dự án chung cư cũ tại TP.HCM cho biết, trong suốt thời gian từ 2012 - 2014, Công ty đã tiếp cận 3 dự án chung cư cũ nhưng đều không thành công.

Nguyên nhân là do không thỏa thuận được giá bồi thường, cũng như phương thức bồi thường với cư dân.

Theo ông Hoàng, những dự án này thường nằm trong diện chỉnh trang đô thị của Thành phố, nhưng khâu đền bù do DN tự điều đình với cư dân.

Đại diện nhà đầu tư cho rằng, so với đầu tư dự án mới hoàn toàn, đầu tư vào chung cư cũ có nhiều tiềm năng, DN không tốn tiền mua đất, thuê đất, chi phí xây dựng, chỉnh trang không lớn nhưng ngược lại, giá trị đền bù lại quá cao.

Ngay như một dự án chung cư cũ ở quận 3 mà Kim Hoàng Minh từng tiếp cận, cư dân đòi mức đền bù từ 60 - 70 triệu đồng/m2.

Song song với tiền đền bù, nhiều cư dân áp dụng luôn phương thức tái định cư tại chỗ (vừa có nhà, vừa có tiền) với tỷ lệ hoán đổi 1:5 (100m2 sàn ở chung cư cũ đổi lấy 150m2 ở dự án mới sau xây dựng, chỉnh trang). "Mỗi hộ dân, mỗi ý kiến lẫn yêu cầu khác nhau nên sẽ rất khó cho DN thực hiện", ông Hoàng nói.

Để khoản đầu tư vào chung cư cũ hiệu quả, ông Nguyễn Văn Đực, nêu rõ, các cơ quan quản lý phải vào cuộc và cư dân cũng phải ý thức chuyện chỉnh trang khu căn hộ đã xuống cấp, họ cũng là người có lợi nên cần có sự hợp tác.

"Hơn nữa, DN sẵn sàng đầu tư, cải tạo chung cư cũ nhưng ít nhất, cơ quan quản lý nhà nước phải cho tăng quy mô dân số”, đại diện công ty Đất Lành nhấn mạnh.

Về vấn đề này, TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chia sẻ, trước đây, nhiều DN hội viên của HoREA rất quan tâm đến đầu tư, cải tạo chung cư cũ khu vực nội thành, các cơ quan quản lý cấp quận cũng trải thảm đỏ mời nhà đầu tư.

Nhưng, thực tế triển khai lại vướng đủ điều. Hiện nay, theo quy định, với những công trình này, DN được phép tăng chiều cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất nhưng không tăng quy mô dân số.

Theo đó, với chung cư có quy mô dân số 3.000 dân, nếu chỉ tăng hai chỉ số trên thì xuất hiện tình trạng căn hộ có diện tích lớn, rất khó bán.

Do đó, ngoài số căn hộ phục vụ 3.000 hộ dân tái định cư thì số căn hộ dôi ra trong dự án mới phải được phục vụ cho mục đích thương mại, vì thế, dân số phải tăng lên.

"Quy mô dân số phải tăng tương thích với hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình, nhà đầu tư thấy hiệu quả mới mạnh dạn đầu tư. Khi đó, Nghị định cải tạo chung cư cũ mới đi vào cuộc sống, nếu không sẽ gặp thất bại", bà Loan nhìn nhận.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), dẫn giải, do các chung cư cũ thường ở khu vực nội đô nên việc tăng quy mô dân số sẽ tác động đến độ nén dân số ở một số đô thị, hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong khu vực.

Không phải dự án nào cũng tăng, nhiều chung cư cũ được DN đầu tư mới, phần diện tích tăng thêm được sử dụng để làm văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại thì mật độ dân cư của khu vẫn đảm bảo.

Song, quyền tăng hay không là thẩm quyền của cơ quan quản lý địa phương, DN khi đầu tư, cải tạo chung cư cũ có thể kiến nghị. Tuy nhiên, không ít DN lại lo ngại, điều này sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án vì phải tăng thêm thủ tục đầu tư.

 

Theo DNSG

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.