Đầu cơ địa ốc không ngủ yên

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Đầu tư bất động sản ngắn hạn (đầu cơ), trong một chừng mực nào đó, là động lực phát triển thị trường bất động sản. Nhưng đầu cơ đến mức làm sai lệch cung - cầu, gây “bong bóng” thị trường là câu chuyện khác.

>> Mua chung cư Gamuda, trúng ngay Vespa

Ít đất cho đầu cơ

Thông tin đáng chú ý của Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội do Savills Việt Nam công bố mới đây là khoản “tiền chênh” ngoài hợp đồng đã xuất hiện trở lại tại nhiều dự án căn hộ. Hiện tượng “tiền chênh” ngoài hợp đồng này xảy ra ở cả dự án mới đang trong quá trình làm móng, bất chấp lượng căn hộ bán được trong quý II giảm 18% so với quý I/2015.

dau-co-dia-oc-khong-ngu-yendau-co-dia-oc-khong-ngu-yen

“Trong các quý còn lại của năm 2015, giao dịch căn hộ dự kiến vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, yếu tố đầu cơ có thể làm sai lệch nguồn cầu”, bà Ngô Hương Giang, Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cảnh báo.

Theo nhiều nhà chuyên môn, việc thị trường bất động sản phục hồi, có giao dịch nhiều những tháng gần đây do đầu cơ là không đúng, mà đó là do các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được thực hiện trước đó. Việc cấu trúc lại thị trường, dự án, thiết kế các sản phẩm bất động sản đa dạng, tới người tiêu dùng thực, phù hợp với nhiều đối tượng có khả năng chi trả khác nhau đã khiến thị trường phục hồi.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng không loại bỏ khả năng đầu cơ tái xuất. Trong tương lai, khi giao dịch tăng lên, khả năng đầu cơ trở lại là không tránh khỏi. Vấn đề là kiểm soát, không để tạo ra bong bóng bất động sản. Muốn làm được điều này thì cần tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị, cân đối cung cầu.

Trở lại với thực tế thị trường bất động sản Hà Nội đầu năm 2015, tiến độ thi công nhanh, cùng với lịch đóng tiền liên tục trong điều kiện áp lực nguồn cung lớn từ các dự án mới mở bán, khiến việc đầu cơ, lướt sóng kiếm lời từ bất động sản giờ đây không còn là việc dễ dàng.

Tại thời điểm này, chỉ tính riêng dự án có số căn hộ lớn (từ 1.000 căn trở lên), gồm Goldmark City với hơn 5.000 căn, Dự án Green Star với gần 2.000 căn… tại quận Bắc Từ Liêm, Dự án FLC Star Tower tại quận Hà Đông với gần 4.000 căn khiến giới đầu cơ căn hộ “ôm” không xuể.

Ông Lê Anh Tuấn (Hoài Đức, Hà Nội), người đã đầu tư vào hàng chục căn hộ và đất nền khu vực phía Tây Hà Nội, cũng phải kêu than khi từ đầu năm 2015, ông đã rao bán nhiều bất động sản đã đầu tư nhưng chưa thành công. "Với tình hình thị trường hiện tại, có thể nói, “đất” dành cho đầu cơ không nhiều", ông Tuấn nói.

Tuy nhiên, nếu nói thị trường không có bóng đầu cơ thì lại là nhận định chủ quan. Đơn cử, trong quý II/2015, tại Dự án CT4 Vimeco Cầu Giấy, 1 suất “ngoại giao” có thể bán với “giá chênh” (tiền ngoài hợp đồng, trả thẳng cho người bán) từ 300-500 triệu đồng/căn. Nhiều dự án khác ở Cầu Diễn, đường Phạm Văn Đồng (quận Bắc Từ Liêm) hay khu vực Linh Đàm (quận Hoàng Mai) cũng có mức chênh từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ. Mức tiền chênh cao hay thấp phụ thuộc vào vị trí và uy tín của chủ đầu tư - dù không phổ biến nhưng có thực.

Theo Savills Việt Nam, quý II/2015, giá căn hộ (sơ cấp) bình quân thị trường Hà Nội tăng nhẹ (khoảng 1%) so với quý I/2015; trong khi đó, giá chào bán thứ cấp bình quân tăng 2% theo quý. Tại một số quận như Tây Hồ, Hoàn Kiếm, giá thứ cấp tăng từ 5% đến 7% so với quý I/2015, trong khi ở quận Ba Đình và huyện Đan Phượng, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp lại giảm khoảng 4%.

Sở dĩ có sự tăng giảm đan xen phức tạp này, một phần xuất phát từ nhu cầu ở thực của khách hàng tại mỗi khu vực khác nhau; phần khác là việc “làm giá” bất động sản hiện nay của các sàn giao dịch, các chủ đầu tư không còn đơn giản như trước. Trước đây, việc “tạo sóng” thường bằng việc bán các suất “ngoại giao” thì nay, chỉ dự án có vị trí thực sự tốt, lần đầu xuất hiện và có mức giá ngoại giao bằng giá vốn mới có thể làm cách này.

Với những dự án từng dính “phốt” (chậm tiến độ, huy động vốn tràn lan…), đã chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác hoặc tự làm mới bằng việc thay tên đổi ho,ï thì việc “làm giá” cũng phức tạp hơn. Thường thì chủ đầu tư liên kết với một số sàn giao dịch bất động sản mời các nhà đầu tư cá nhân đến gặp mặt, thuyết trình cơ hội đầu tư vào dự án, thăm dò phản ứng thị trường. Sau đó, các sàn này sẽ huy động đội ngũ khách hàng “ảo” là các môi giới, tạo khan hiếm giả, khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận. Một khi dự án đã được thị trường quan tâm, chủ đầu tư sẽ thông báo bán hết căn hộ có thiết kế đẹp, tiếp tay cho sàn đẩy giá lên.

Đại diện các sàn giao dịch bất động sản khi được hỏi đều khẳng định, trong điều kiện thị trường hiện nay, không thể có sự bắt tay “làm giá” giữa chủ đầu tư với môi giới và rằng, giá bán do thị trường quyết định. Nhưng thực tế, sau các buổi chào bán dự án công khai, bao giờ cũng có suất ngoại giao, hợp đồng góp vốn “giá mềm” cần thanh lý sẵn sàng gửi đến tay khách hàng với một khoản “tiền chênh” bất kỳ.

 

Theo Đầu tư

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.