Chuyên gia Phạm Thanh Hưng: Cần tư duy mới về bất động sản cao cấp

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

“Chúng ta không thể có một kết quả mới trong một cách làm cũ được, nhất là trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cao cấp”.

>> Sẽ dư thừa trung tâm thương mại?

 

chuyen-gia-pham-thanh-hung-can-tu-duy-moi-ve-bds-cao-cap

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó chủ tịch Cen Group.

Nhìn nhận về cuộc chơi mới trên thị trường bất động sản cao cấp, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn CEN Group cho rằng, đã đến lúc cần một tư duy mới trong đầu tư phát triển loại hình này.

Ông có nhìn nhận gì về sự quay trở lại khá ấn tượng của phân khúc bất động sản cao cấp trong thời gian gần đây?

Trong khoảng nửa năm trở lại đây, tôi thấy phân khúc cao cấp có lượng giao dịch rất tốt, gấp khoảng 2 đến 3 lần so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án tại Hà Nội có thanh khoản tốt, thậm chí kết quả bán hàng của 2 – 3 tháng gần đây đã bằng cả năm 2013. Điều này chứng tỏ phân khúc cao cấp vẫn luôn có một đối tượng khách hàng khá lớn.

Tuy nhiên khách hàng quan tâm đến các phân khúc cao cấp thì thường quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả đầu tư và tài chính. Những sản phẩm này thông thường các chủ đầu tư đưa ra các giải pháp tài chính rất tốt vì vậy đã đón nhận được một lượng khách hàng lớn quay trở lại với dự án.

Theo ông, các tín hiệu như vốn ngoại tiếp tục tăng, nới quy định về việc mua nhà và sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam… liệu có khiến cho phân khúc bất động sản cao cấp tiếp tục khởi sắc?

Tôi tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn là một thị trường đầu tư rất tiềm năng, theo đánh giá của rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, chúng ta phải coi bất động sản là đầu tư dài hạn, phải có tầm nhìn trong 5 hoặc 10 năm, chứ không thể nhìn chỉ trong vài tháng hoặc 1 năm.

Khi thị trường gặp khó khăn tạm thời như thời gian vừa qua, các nhà đầu tư trong nước đang bị lình xình với hàng tồn kho, vấn đề đầu ra, thu xếp vốn…  chính là cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài chiếm lĩnh thị trường.

Đó là điều mà các nhà đầu tư trong nước phải cảnh tỉnh ngay lập tức, chúng ta phải có cách nào đó để bảo vệ thị trường cho các nhà đầu tư trong nước.

Đồng thời cũng phải có chiến lược đưa ra được những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người tiêu dùng và được thị trường trong nước chấp nhận. Từ đó mới có cơ hội để giải phóng hàng tồn, tạo thanh khoản, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư…

Ông có cho rằng, việc các nhà đầu tư ngoại mạnh tay đổ vốn đầu tư vào bất động sản có tạo ra sức ép cạnh tranh cho các nhà đầu tư trong nước?

Việc nhà đầu tư nước ngoài đầu tư bất động sản tại Việt Nam hoặc nhà đầu tư trong nước đầu tư loại hình bất động sản dành cho người nước ngoài, theo tôi đây không phải là phân khúc quá lớn, hay nói một cách khác đó không hẳn là sức ép cạnh tranh.

Tôi cho rằng nó chỉ chiếm vài % thị trường.  Chẳng hạn như tôi biết có 1 số nhà đầu tư Nhật Bản cũng đang đầu tư vài dự án dành riêng cho người Nhật Bản, tuy nhiên số lượng người Nhật Bản tại Hà Nội cũng chỉ khoảng vài nghìn người, không phải là quá lớn, đây chỉ là những thị trường ngách.

Mỗi khu của các nhà đầu tư ngoại này cũng chỉ có quy mô khoảng vài chục hoặc trên dưới 100 căn, thực tế chỉ bằng 1 dự án nhỏ của các nhà đầu tư trong nước.

Do đó, tôi không cho rằng yếu tố khách hàng nước ngoài có tác động lớn tới thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, yếu tố nhà đầu tư nước ngoài thì ngược lại, họ đang hình thành những thế lực rất lớn đã và sẽ cạnh tranh rất mạnh với các nhà đầu tư trong nước.

Ví dụ như Gamuda, Park City, Berjaya, Indochina Land,… chúng ta đều thấy được quy mô các dự án họ làm khá lớn .

Đặc biệt với tiềm năng tài chính mạnh mẽ, họ có khả năng đi trước về hạ tầng, thực tế cho thấy, hầu hết các dự án của nhà đầu tư ngoại đều được làm hoàn chỉnh hạ tầng trước khi chào bán sản phẩm nhà ở cụ thể.

Đó là những lợi thế lớn, cộng với những kinh nghiệm trong thiết kế, thi công, kinh nghiệm trong vận hành các khu đô thị, khu phức hợp…. đang tạo ra thế lực cạnh tranh lớn mà các nhà đầu tư trong nước cần phải lưu ý.

Một nghịch lý đang tồn tại trên thị trường gần đây, cùng là biệt thự, liền kề nhưng có dự án liên tục sốt hàng, thậm chí khan hàng; nhiều dự án khác dù đã hoàn thiện nhưng vẫn phải chịu cảnh bỏ hoang cho cỏ mọc. Thực hư câu chuyện này là gì, thưa ông?

Tôi nghĩ rằng, chúng ta không thể có một kết quả mới trong một cách làm cũ được! Nếu theo dõi sát các dự án, các bạn sẽ thấy, tất cả những dự án cao cấp thành công trong thời gian qua đều phải thay đổi cách làm.

Hàng loạt chiêu mới được các chủ đầu tư tung ra như: Giải pháp cho thuê lại, hỗ trợ cho thuê và kinh doanh, tặng nội thất tiền tỷ, xe sang… Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi phương án thanh toán và đóng tiền.

Khách hàng có thể được nhận nhà sớm hơn nhưng chỉ phải đóng ít tiền hơn, đưa ra nhiều phương án cho khách mua trả chậm, không tính lãi. Cá biệt có 1 số dự án, người mua không những được nhận nhà sớm, trả chậm không lãi mà còn có phương án khai thác ngay bất động sản vừa mua để thu hồi dòng tiền, dùng nó để quay lại trả tiền mua nhà còn nợ.

Tất cả phương án tài chính và dòng tiền đó đang tạo ra một lượng khách hàng mới, đó là những khách hàng mà người ta tính toán nhiều đến hiệu quả đầu tư.

Còn tại nhiều dự án, vẫn cứ giữ giá đó, hoặc có thể giảm giá chút ít, và chỉ thuần túy là giảm giá thôi thì nó chưa đủ tác động đến người mua, bởi người ta chưa nhìn thấy hiệu quả.

Đó chính là nguyên nhân dẫn đến khó khăn không bán được hàng tại một số dự án như anh nói. Người ta không có giải pháp nào mới, cách làm mới cho sản phẩm đang bị tồn đọng.

Có nghĩa là chiêu giảm giá đơn thuần hiện đã không còn hiệu quả đối với các dự án cao cấp?

Việc giảm giá, thậm chí một số dự án còn giảm giá sâu thực tế vẫn là một điểm cộng cho dự án, nhất là các dự án tái khởi động hoặc mở bán trở lại sau thời gian dài khó khăn trước đó.

Tuy nhiên, đối với các dự án cao cấp, đặc biệt ở ngoài khu vực nội đô trung tâm, cái quan trọng và khác biệt nhất vẫn là hạ tầng. Việc giảm giá thực chất cũng chỉ là một hành động tri ân, cảm ơn khách hàng đã quan tâm đến dự án.

Thực tế bán hàng tại nhiều dự án cao cấp ở Hà Nội cho thấy, đối với phân khúc này, người mua quan tâm nhiều hơn đến các yếu tố như hạ tầng, tiện ích nội khu hơn là việc giảm một chút về giá.

Câu chuyện bất động sản ăn theo hạ tầng không còn là mới nhưng có lẽ thời gian gần đây đang thể hiện rõ nét nhất. Liệu rằng các dự án cao cấp có sống lại nhờ hạ tầng?

Có thể thấy rõ những khó khăn về hạ tầng giao thông đô thị đã ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của các dự án bất động sản, nhất là phân khúc biệt thự, liền kề.

Tại một số dự án, giá bán hiện đã giảm khá mạnh so với thời điểm cách đây khoảng 3 năm, người mua hiện tại rõ ràng đang được lợi khá nhiều về giá. 

Đây không phải lỗi của chủ đầu tư mà cái đó một phần yếu tố khách quan do khó khăn của thị trường chung; những khó khăn về hạ tầng giao thông đô thị Hà Nội trong vài năm trước.

Gần đây với những quyết liệt của Bộ Giao thông vận tải cũng như các cơ quan có liên quan đến các dự án đầu tư hạ tầng giao thông, đô thị. Tôi tin rằng, đây sẽ là cơ hội lớn đối với các dự án bất động sản đặc biệt là khu vực Long Biên và phía Đông của Hà Nội.

Với các tuyến đường lớn như QL5B mới, các tuyến đường xuyên tâm, nội khu… đã và đang hoàn thiện kèm với đó là các dự án quy mô lớn như sân golf Long Biên, Đại siêu thị Aeon… sẽ tạo nên những giá trị mới cho khu vực này, và đương nhiên, các dự án bất động sản sẽ được hưởng lợi lớn từ đó.

Còn đối với các dự án khác, đặc biệt là dự án cao cấp như biệt thự, liền kề… ở khu vực khác, không có sự thay đổi cách làm, cũng không được sự hỗ trợ của hạ tầng, sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc đẩy hàng.

 

Xin cảm ơn ông!

 

Theo BizLive

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.