Chung cư nội đô: Thách thức người ‘cầm vàng’

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Việc dừng phát triển mới các dự án nhà ở nội đô Hà Nội khiến cho đất vàng xây chung cư nội đô ngày càng đắt và hiếm. Có được đất vàng nhưng xây được căn hộ tương xứng và phù hợp với thị trường lại là thách thức với các chủ đầu tư.

Khan hiếm nguồn cung

Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến 2030. Điểm gây chú ý nhất là 'cấm cửa' nhà ở thương mại nội thành. Theo đó, khu nội đô lịch sử gồm 4 quận nội thành cũ là Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Bắc quận Hai Bà Trưng, và một phần phía Nam của quận Tây Hồ sẽ tạm dừng phát triển nhà thương mại.

Mới đây, khi xem xét đồ án quy hoạch phân khu đô thị H1-2 thuộc quận Ba Đình, H1-3 thuộc quận Đống Đa và H1-4 thuộc quận Hai Bà Trưng. Lãnh đạo Hà Nội đã dứt khoát: Không tăng đất ở tại 3 quận nội đô trên đây.

Chung cư nội đô: Thách thức người ‘cầm vàng’

Với xu hướng này, nguồn cung chung cư nội thành cũ Hà Nội dần cạn. Sẽ khó có các dự án lớn mơi nhưng điều này lại tạo ra một lợi thế rất lớn cho một số ít các dự án đã hoàn thành mọi thủ tục hay đang tiến hành đầu tư.

Thực tế, tại các quận trung tâm nội thành như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa hiện rất khó tìm một căn hộ trung hoặc cao cấp có môi trường sống tốt. Khu vực này đa số là các căn hộ tập thể cũ xuống cấp với diện tích nhỏ và cải tạo chắp vá.

Việc dừng phát triển mới các dự án nhà ở nội đô Hà Nội khiến cho đất vàng xây chung cư nội đô ngày càng đắt và hiếm.

Điểm danh các dự án trong khu vực được 'khoanh đỏ' đúng là đếm trên đầu ngón tay. Ở Đống Đa, ngoài một số dự án đã hoàn thành hay bán gần hết như GP - Building hay 102 Trường Chinh thì cơ hội gần như duy nhất còn lại là Hoang Cau - D' Le Pont D'or ở Hoàng Cầu với khoảng 300 căn hộ đang chào bán.

Ở Hoàn Kiếm, nguồn cung gần như đang ở con số không. Dự án được kỳ vọng nhất đang trong quá trình đầu tư là D'San Raffes ở Hàng Bài với những hé lộ ban đầu thuộc dạng siêu sang.

Khu vực Ba Đình, ngoài 1 -2 dự án cải tọa chung cư cũ như D2 hay C7 Giảng Võ; xen kẹt trong khu chung cư cũ như Platinum Residences... thì gần như không còn thêm một nguồn nào đáng kể.

Với diễn biến mới này, chung cư ở quận nội đô trên vốn được ví là đất vàng thì này càng trở nên hiếm như "kim cương".

Vì thế, với DN nào đang có những dự án ở nội đô thì bán hàng không có gì đáng ngại và hơn thế, việc huy động vốn cũng không phải là vấn đề khi chính các NH cũng đang săn tìm những dự án đắt khách nội đô để cho vay hơn là đổ tiền cứu những dự án ở những vùng chưa có hạ tầng.

Khách hàng tìm kiếm giá trị gia tăng

Đất vàng, đất kim cương, nhu cầu lớn và đông khách nhưng đầu tư trên đất vàng nội đô thực tế lại đang là thách thức cho chính các chủ đầu tư khi phải làm sao gia tăng các giá trị và tiện ích cho sản phẩm nhưng có một mức giá phù hợp.

Ông Trần Như Trung, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, chủ đầu tư Hoang Cau - D' Le Pont D'or phân tích: Có đất và triển khai dự án ở nội đô thường đi kèm với chi phí rất cao. Từ giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ ngân sách...đến khi xây dựng chi phí đều lớn hơn nhiềukhu trung tâm. Do đó, chủ đầu tư phải cân nhắc, tỷ mỷ trong thiết kế trên từng mét vuông công năng sử dụng sao cho có hiệu quả kinh tế và tốt nhất người sử dụng.

Thị trường dù đã hồi phục nhưng nhưng dự án ở các quận mới như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai không mấy ai dám đặt giá trên 30 triệu/m2. Các quận Ba Đình, Đống Đa dù hiếm hàng, giá đắt nhưng chủ đầu tư cũng phải đau đầu tính toán đặt giá bán hợp lý. Bài toán để dự án vừa có lãi, vừa đủ sức hấp dẫn khách hàng khó cùng một đáp án. Mới đây, HoangCau - D' Le Pont D'or đưa ra giá 35 triệu đồng/m2 thì hoàn toàn không hơn so với giá chung cư cũ cải tạo ở Kim Liên hay Giảng Võ.

Một thách thức khác đối với dự án nội đô lại đến từ chính vị trí vàng của mình. Khu vực nội đô, diện tích đất dành cho hạ tầng, các tiện ích dịch vụ khác rất ít ỏi. Khu Trung tâm vốn quá tải, hiếm nơi để xe, vườn hoa, khu sinh hoạt chung hạn chế... khiến các căn hộ dù được chăm chút nội thất cũng khó lòng được đánh giá là cao cấp.

"Một căn hộ nội đô cao cấp mà mỗi gia đình không có một chỗ đỗ xe, dân cư không có những không gian sinh hoạt chung... hay đơn giản cảnh quan quanh tòa nhà chỉ toàn bê tông thật là đáng thất vọng... và khó mà lấy tiền của khách hàng".

Chính vì thế, các chủ đầu tư phải tìm mọi cách để tăng tiện ích. Nếu Discovery Complex có hồ bơi lớn, các khoảng cây xanh hay Lotte sắp được khai trương có diện tích lớn cho thương mại, mua sắm thì Hoang Cau - D' Le Pont D'or cũng có giải phải thông minh để có diện tích cho vườn hoa, cây xanh trên công viên tầng mái. Dự án cũng có 4 tấng hầm đề mỗi căn hộ có một chỗ đỗ ô tô, ngoài ra tầng 1 và 2 của tòa nhà được dành phục vụ các nhu cầu chung của cộng đồng.

Ông Trần Như Trung phân tích, với các dự án nội đô, một trong những điểm làm nên sự hấp dẫn của dự án nhiều khi lại đang đến từ tầng hầm. Chủ đầu tư hiện nay đang chấp nhận để làm các tầng hầm dù biết rằng, cứ xuống một tầng sâu tốn kém sẽ tăng theo cấp số nhân.

Một tầm nhìn thoáng rộng và cởi mở cũng là yếu tố góp phần giúp dự án gắn mác cao cấp. Nếu như Water mark luôn nói về một góc dự án hướng ra Hồ Tây thì Tại Hoang Cau - D' Le Pont D'or hướng ra Hồ hoàng cầu, D. Palais de Louis nhìn ra công viên Nghĩa Tân... hay các dự án cải tạo mới như D2 hay C7 tận dụng được lợi thế cũ khi ăn ké một phần hồ Hồ Giảng Võ.

Các dự án từ trước đến nay quá nặng dồn tiền vào phần kiến trúc nhưng kiến trức mới là cái vỏ. Khách hàng chấp nhận một cái giá cao để ở nội thành chắc hẳn họ không chỉ cần một căn hộ có bao nhiều m2. Nhà rộng là cần thiết nhưng chưa hẳn là điều điều tiên họ tìm kiếm. Khách hàng cần chỗ ở đẹp, tiện ích và nhiều giá trị gia tăng... cho nhiều mục đích khác nhau. Vì thế, có đất đẹp nội đô đã khó nhưng làm ra sản phẩm để vừa lòng khách hàng không hề dễ. Nhất là khi trong giai đoạn nay không phải cứ có dự án đẹp là tha hồ tăng giá. Đó là cái khó của ngươi ngồi trên đất vàng.

Theo Vef

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.