Chung cư chưa sổ hồng: Rủi ro bủa vây khách hàng

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Dự án thành hình, đông đảo cư dân dọn về ở, giá chuyển nhượng thấp hơn giá gốc vài triệu/m2, vậy là đủ cho người “cẩn thận” nhất xuống tiền thông qua hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, những giao dịch căn hộ có chủ-chưa sổ hồng như vậy đang khiến không ít thượng đế đánh cược vận may để có giấy chứng nhận sở hữu BĐS.

>>Giá nhà Hà Nội giảm, giao dịch tăng mạnh

Khi lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm, vàng và chứng khoán đều không còn là nơi cất giữ an toàn (trước khi sinh lợi), nhiều khách hàng ngoại tỉnh lẫn người lao động ngụ cư lâu năm ở thành phố đã quyết định “xuống tiền” vào BĐS.

Dễ như mua nhà… chờ sổ

Tâm lý giao dịch tại các khu “chợ nhà đất” như Trung Hòa – Nhân Chính, Lê Văn Lương, Trung Yên, Linh Đàm hay Cầu Giấy – Xuân Thủy, đã có biến chuyển trong định hướng mua nhà của đại bộ phận những người có nhu cầu ở thực. Theo phân tích của ông Tiến, lãnh đạo một công ty BĐS – kiêm tư vấn luật đặt trụ sở gần trường ĐH Thương Mại, nguồn cầu thực đã được cụ thể hóa thành lượng giao dịch thành công đáng kể tại một số dự án hoàn thành.

Cùng quan điểm, bà Thủy, phụ trách kinh doanh một sàn giao dịch đóng tại Hoàng Đạo Thúy thừa nhận thanh khoản căn hộ chung cư hoàn thiện đã “sáng” hơn thời kỳ nửa cuối năm 2014. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế khá trái ngược: dự án đang làm móng, đào hầm (chưa đủ điều kiện mở bán chính thức theo quy định) dù được PR, lăng xê rầm rộ, thậm chí liên tục mang danh “cháy hàng ngay lúc được phê duyệt”, thì suất đặt chỗ, đặt cọc căn hộ đa phần là nhà đầu tư (và nhân viên sàn giao dịch). “Dự án ở trung tâm nội thị, giá gốc dự kiến chưa tới 22 triệu đồng/m2, được ngân hàng bảo trợ tiến độ lẫn vay mua, nhưng chưa “nhú” lên mặt đất thì chỉ có thứ cấp lao vào nhằm hớt váng tâm lý. Ví dụ như hai dự án ở khúc giao Hoàng Ngân - Lê Văn Lương”, bà Thủy chỉ rõ.

chung-cu-chua-so-hong-rui-ro

 Nhiều Thượng đế vẫn chấp nhận đánh cược may rủi vào những

giao dịch căn hộ có chủ - chưa sổ

Với những khách hàng nung nấu dự định mua chung cư thương mại trung cấp trở xuống, họ đều mặc định công thức: cứ chờ dự án hoàn công, dân về ở vài tháng tới một năm, nếu không có vấn đề gì (an toàn, tiện ích, sinh hoạt) thì sẽ tìm mua. Đương nhiên, nguồn cung chính là những chủ sở hữu cũ, bao gồm cả nhà đầu tư, đăng tin cần bán với đủ lý do: cắt lỗ, yêu cầu di chuyển, công việc….

Thừa cẩn trọng trước khi quyết định mua, nhưng lại thiếu bao quát kiến thức luật pháp về BĐS, khách hàng thường yên tâm xuống tiền cho căn hộ đã có chủ sở hữu (nhưng chưa sổ hồng) với cơ sở pháp lý duy nhất: Hợp đồng ủy quyền, hợp đồng đặt cọc và hóa đơn mua bán căn hộ (do chủ đầu tư xuất cho người chủ sở hữu ban đầu. Chứng nhận sở hữu BĐS trường hợp này lại là câu chuyện dài mà ít ai ngờ tới.

Lắt léo pháp lý sở hữu…

Thông thường, sản phẩm được giao dịch là căn hộ đã bàn giao cho chủ sở hữu; chủ nhân đã dọn về sinh sống ổn định. Hồ sơ căn hộ bao gồm hợp đồng mua bán ký kết giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, biên bản bàn giao, hóa đơn thanh toán, phiếu thu tiền hợp thức – hợp pháp. Người mua và kẻ bán (sở hữu BĐS) cùng làm hợp đồng ủy quyền, bên mua giữ toàn bộ giấy tờ và hợp đồng mua bán gốc, thông báo của chủ đầu tư về giao dịch, các đợt nộp tiền… và chỉ thiếu sổ hồng (chờ cấp).

Tuy nhiên, pháp luật lại không bảo hộ dạng thức mua bán này. Lý do, khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 quy định đối với giao dịch mua bán căn hộ thì căn hộ đó phải đáp ứng 3 điều kiện: Phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (sổ đỏ); Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án.

Cung cách để “lách luật” đã và đang được vận dụng phổ biến trong thị trường là sử dụng hợp đồng ủy quyền công chứng. Chi tiết, hai bên mua – bán sẽ thực hiện đủ các bước sau: Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán), nêu rõ cam kết phạt cọc; Hợp đồng ủy quyền, bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp GCN quyền sở hữu nhà (sổ đứng tên bên bán); thực hiện hợp đồng mua bán cho căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; Cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang Biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Thực tế lại khó khăn hơn lý thuyết vừa nêu. Theo Điều 581 Bộ luật Dân sự, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa để thực hiện việc quản lý nhà ở - hợp đồng này không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, Điều 588 nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết (khoản 4 Điều 589 BLDS). Như vậy, khả năng người mua căn hộ chờ sổ (đã trả đủ giá trị hợp đồng mua bán với chủ sở hữu cũ) tự thân vận động làm thủ tục cấp sổ bị bỏ ngỏ.

Kinh nghiệm rút ra, theo một số đơn vị trung gian thực hiện giao dịch loại này, tuyệt đối không bỏ tiền vào sản phẩm loại này. Vì, mua căn hộ đã bàn giao (chưa sổ) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán. Khi ra sổ, khả năng chủ cũ không chịu ký công chứng mua bán với người mua (đã thanh toán đủ) để gây khó khăn, vòi vĩnh là rất cao. Ngoài ra, người mua cũng không thể thế chấp BĐS loại này tại ngân hàng để vay tiền.

 

Theo CafeLand

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.