Cho vay địa ốc "trưởng thành" hơn

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Với một thị trường cho vay địa ốc có mức tăng trưởng khoảng 13% và tỷ trọng / tổng dư nợ dưới 10% của toàn hệ thống, tín dụng địa ốc dù chảy mạnh nhưng vẫn đang được cho là ở mức an toàn?

Giới thượng lưu Hà thành lựa chọn sinh sống ở đâu?

cho-vay-dia-oc

Cuộc ly hôn diễn ra giữa năm 2015 khiến Quỳnh Nguyễn, một nhân viên văn phòng phải đau đầu tính đến chuyện chia nhà. Tài sản đảm bảo của Quỳnh Nguyễn khi hai vợ chồng sau hai năm cưới nhau và tích lũy, chỉ có cuốn sổ tiết kiệm chưa tới 300 triệu đồng giờ phải cưa đôi.

“Kết hôn, ly hôn” và tín dụng địa ốc

Tay trắng làm lại, ra khỏi nhà bà nội, đi ở thuê sẽ vô cùng phiền toái và chị cũng không thích cuộc sống ở tạm nữa. Giải pháp làm sao để vay mua nhà với tài sản thế chấp cũng là tài sản hình thành trong tương lai đã được các nhân viên ngân hàng gợi ý…

Chồng Quỳnh Nguyễn, anh Tường phân vân không ít vì chuyện nên ở lại nhà mẹ sau ly hôn, hay tìm nhà mới để thực sự bắt đầu một cuộc đời mới. Thu nhập của anh không quá cao, ở tầm trung khoảng 15-18 triệu đồng/tháng, nếu không tự tạo cho mình một…áp lực để bắt buộc dành tiền, cuộc sống không có vợ con sẽ khiến anh chẳng tích lũy được đồng nào cho tương lai. Mua một căn hộ mới cho cuộc sống đi tìm “tập 2” khiến anh Tường cũng đã tìm đến với các nhà tư vấn tài chính ngân hàng, kiêm các nhà tư vấn quản lí tài chính cá nhân. Qua họ, qua các gói tín dụng cho vay dài hạn với lãi suất đủ ở mức “chịu đựng được”, anh Tường cảm giác mình đang tìm thấy ánh sáng cuối đường hầm.

“Những cặp vợ chồng trẻ ly hôn có nhu cầu tìm kiếm nhà ở mới, chính là một nhóm đối tượng quan trọng giúp giải phóng nguồn cung căn hộ trung và trung cao ở thị trường địa ốc VN hiện nay cũng như trong tương lai”. – bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, quản lí cấp cao phòng Nghiên cứu và Tư vấn Cty CBRE Việt Nam dí dỏm nói.

Cũng theo bà Lan, cùng với nhóm đối tượng có nhu cầu tìm nhà mới sau chia tay, nếu họ có thu nhập tầm trung ổn định và sống, làm việc ở các đô thị lớn – những nơi mà bất động sản VN đang tập trung phát triển,thì nhóm đối tượng trẻ tiền kết hôn, chuẩn bị kết hôn cũng là những khách hàng đang được khối cung cấp tín dụng địa ốc và các chủ đầu tư địa ốc đặc biệt quan tâm. Bởi họ, với khả năng tích lũy để sở hữu 100% giá trị căn hộ không phải đi vay (trừ phi cha mẹ hỗ trợ/ thừa kế) là khó. Trong khi họ lại có thể trả nợ bậc thang 10 – 20 – 30 năm từ nguồn thu nhập của mình, để sở hữu một căn hộ được sử dụng làm chính tài sản thế chấp. Nói cách khác, cơ cấu dân số trẻ không chỉ tạo nên nguồn cầu lớn của VN về nhà ở mà tỷ lệ kết hôn hay ly hôn cao cũng đều đã và đang là yếu tố tốt cho sự phát triển dài hạn và ổn định của thị trường địa ốc. Đồng nghĩa với việc kéo theo các khoản vay tín dụng địa ốc.

Tỷ trọng cho vay địa ốc

Năm 2015, tăng trưởng tín dụng khởi sắc hơn nhiều so với các năm trước, mà nỗi bật trong đó là tăng trưởng tín dụng địa ốc. Một thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tính đến đầu quý III/2015 cho thấy đã có khoảng 360.000 tỷ đồng tín dụng được đổ vào địa ốc. Tuy nhiên, đây có thể là một con số chưa phải sát thực và sau cùng, bởi theo đánh giá của TS Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng, đã có hàng triệu tỷ đồng được đổ vào cho vay địa ốc trong năm qua (tính cả cho vay chủ đầu tư phát triển dự án lẫn người mua nhà)

Cũng theo NHNN, mức tăng tín dụng đã nêu tương đương 8%, tăng 13% so với đầu năm và xét trên tỷ trọng tổng dư nợ cuối tháng 8/2015 là 4,376 triệu tỉ đồng. Cách một tháng, con số được cập nhật từ ông Nguyễn Đức Long, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách Tiền tệ của NHNN cho biết, hết quý III/2015, dư nợ tín dụng riêng cho khu vực xây dựng đã đạt 450.000 tỷ đồng (tức tăng thêm gần 100.000 tỷ đồng trong tháng 9/2015)/ 4,45 triệu tỷ đồng, đạt tăng trưởng 14,59% so với cuối năm 2014. Mở rộng ra, dư nợ tín dụng của khu vực công nghiệp và xây dựng (bao hàm địa ốc), thì dư nợ đã đã đạt tới 1,54 triệu tỷ đồng. Đây có lẽ mới là số liệu có thống kê bao hàm các dòng vốn đã chảy “ngầm” – theo cách gọi của TS Cấn Văn Lực, vào khu vực địa ốc từ các nhà băng.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Giám đốc NHNN chi nhánh Tp HCM cho biết, tại Tp HCM, khu vực có thị trường địa ốc đặc biệt sôi động trong năm, tăng trưởng tín dụng địa ốc cũng đã đạt 12,7%. “Thị trường đang phản ánh quy luật tất yếu khi nền của kinh tế nói chung là địa ốc đã dần phục hồi, nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là người dân có thu nhập trung bình thấp tăng lên đáng kể, kéo theo nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của khách hàng cũng chuyển biến tăng”, ông Minh nhấn mạnh.

Nhìn tổng quan từ các thống kê để so sánh tỷ trọng cho vay thực của địa ốc với các lĩnh vực khác, có thể thấy khoảng 65% vốn của tổng dư nợ đã chảy vào 5 lĩnh vực ưu tiên của nền kinh tế là một tín hiệu về tín dụng chất lượng. Khu vực còn lại, địa ốc, tiêu dùng, dịch vụ khác… sẽ chiếm 35%. TS Cấn Văn Lực, trong một cuộc trò chuyện với DĐDN cho biết đã có khoảng 8% / tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống được rót cho vay tiêu dùng – một con số mà theo ông đang ở tỷ trọng thấp. Trong khi đó theo TS Phạm Đức Long, dư nợ của dịch vụ khác đang đạt tới 1,54 triệu tỷ đồng (cao hơn dư nợ xây dựng + công nghiệp) – có nghĩa sẽ chiếm hơn 8%/ tổng dư nợ toàn hệ thống. Vậy phải chăng 35% đang gần như chia đều cho khu vực ngoài sản xuất ở ba lĩnh vực? Có điều gì bất hợp lí giữa cho vay tiêu dùng và cho vay địa ốc, nếu xét tỷ trọng gần tương đương nhau và so với thực tế giải ngân đã diễn ra, thời gian qua?

Tín hiệu của sức khỏe và sự trưởng thành ?

Để có mức tăng ấn tượng như ước định, chủ thể trung gian của nguồn vốn trong nền kinh tế là các TCTD đã đáp ứng nhu cầu vay vốn trung và dài hạn của khách hàng rất tích cực. Đi đầu vẫn là các NHTM cổ phần có gốc quốc doanh. Ông Huỳnh Song Hào, GĐ khối bán lẻ ngân hàng TMCP Ngoại thương cho biết, chưa hết năm, song hiện Vietcombank hiện đã hoàn thành sớm kế hoạch dư nợ cho vay BĐS đề ra từ đầu năm, với mức đạt 30% tổng dư nợ tín dụng cá nhân. BIDV và Vietinbank, hai NH lớn đang có nợ xấu tăng mạnh so với cùng kỳ 2014, cũng là 2 trong nhiều TCTD đã bán mạnh nợ xấu cho VAMC năm qua. Ngoài việc tham gia giải ngân gói 30.000 tỷ đồng tín dụng hỗ trợ theo chính sách, năm 2015 hai ngân hàng này đã kí kết hàng loạt các chương trình tài trợ dự án cho chủ đầu tư và người vay mua, trị giá hàng nghìn tỷ đồng/ đối tác.

Với Thông tư 23/2015/TT-NHNN cũng cho phép một số NH điều chỉnh giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Động thái nới lỏng chính sách tiền tệ này đang giúp các ngân hàng có thêm nguồn vốn giá rẻ để cho vay. Theo thống kê, tổng vốn huy động của toàn hệ thống hiện tại ước khoảng 4 triệu tỉ đồng và phần lớn là vốn huy động dưới 12 tháng. Muốn nắn dòng tín dụng có thanh khoản để cho vay trên 12 tháng, giá vốn của NH càng rẻ sẽ càng có lợi. Như vậy, chỉ cần một phần trong số tiền gửi dự trữ bắt buộc của toàn hệ thống theo qui định đang ước chừng khoảng 100.000 – 120.000 tỉ đồng được bổ sung vào thanh khoản, cơ hội để tín dụng địa ốc có thêm sản phẩm cho vay thế chấp với thời hạn cho vay lãi suất thấp được kéo dài hơn – cũng là một xúc tác cho nhu cầu sở hữu nhà ở trên thị trường.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào các sản phẩm cho vay địa ốc ngày càng dài, thế chấp càng dễ dàng (mà chặt chẽ) hơn để nói rằng thị trường tín dụng cho vay địa ốc đã và đang trưởng thành là chưa đủ. Nhưng dù vậy, xét khía cạnh lạc quan, bà Ngọc, chuyên gia của CBRE Việt Nam vẫn nhận định sự kết nối của VN với thế giới (các FTAs nói chung) và sự giao thoa giữa kim tự tháp (Tháp nhu cầu của Maslow – PV), bao gồm nhu cầu hướng đến đối tượng người mua nhà nước ngoài (diện tích mỏng), hướng đến người thế chấp và vay mua nhà (chiếm diện tích chủ chốt) và “lõi” trong cùng khá hẹp là người có nhu cầu sở hữu tiền mặt và vàng đang dẫn đến xu hướng ngày càng thúc đẩy một thị trường tín dụng dành cho địa ốc phát triển. Đó là sự phát triển trên cái nền nhu cầu thực, vì người sở hữu nhà thực hơn là nhu cầu “bong bóng” và đẩy giá tài sản từ cho vay “bơm hơi”.

Cũng hy vọng là sâu xa và đồng đều trong mọi phân khúc, tín dụng địa ốc đang đi vào chu trình như vậy!

Theo Diễn đàn doanh nghiệp

Các tin khác

  • Chỉ từ 102 triệu đồng sở hữu ngay căn hộ Gemek Premium

    Khách hàng chỉ cần thanh toán trước 9% giá trị căn hộ, tương đương với 102 triệu đồng sẽ được sở hữu ngay căn hộ chất lượng tại Gemek Premium.

  • Tháng 6: Thị trường BĐS quận Hoàng Mai có gì mới?

    Được đánh giá là thị trường tiềm năng do sở hữu quỹ đất rộng rãi, cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư nên quận Hoàng Mai đang ngày càng được nhiều khách hàng quan tâm và hút chủ đầu tư xây dựng. Trong tháng 6/2016, BĐS quận Hoàng Mai đang trở nên sốt nóng với sự ra mắt Biệt thự song lập giai đoạn II (Khu đô thị Gamuda Gardens).

     

  • TNR Holdings Việt Nam giành hai giải thưởng bất động sản lớn

    Các dự án giành giải thưởng cho hạng mục chung cư cao cấp tốt nhất tại Vietnam Property Awards là Goldmark City và The GoldView.

  • CenGroup là tổng đại lý phân phối các sản phẩm của dự án Gamuda Gardens

    Ngày 11/6, tại Hà Nội, “Lễ ký kết Hệ thống đại lý chiến lược và ra mắt biệt thự song lập giai đoạn II” dự án Gamda Gardens đã chính thức được diễn ra giữa chủ đầu tư Gamuda Land Việt Nam và Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (CENGROUP).

  • CENINVEST, HDIS hợp tác đầu tư phát triển The Golden Palm

    Sáng 9/6/2016, “Lễ ký kết hợp tác đầu tư và phát triển dự án The Golden Palm” giữa các đơn vị: Công ty cổ phần Phát triển Đầu tư Hà Nội Sunrise (HDIS) và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (CENINVEST); Công ty cổ phần Phát triển Đầu tư Hà Nội Sunrise (HDIS) và Tập đoàn DELTA đã chính thức được diễn ra tại khách sạn Hanoi Daewoo, số 360 Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội.

  • “Soi” tiến độ dự án Gemek Premium

    Nhằm đảm bảo đúng tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng vào năm 2017, chủ đầu tư Geleximco đang tích cực thi công xây dựng, cam kết đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án Gemek Premium.

  • Chính thức ra mắt Sapphire 4, dự báo “sóng” ở Goldmark City

    Là tòa căn hộ thông minh nhất trong Tổ hợp căn hộ đẳng cấp Goldmark City, áp dụng các thiết bị hiện đại hàng đầu trên thế giới, Sapphire 4 hứa hẹn sẽ tạo “sóng” trên toàn thị trường Hà Nội khi chính thức ra mắt vào ngày 12/6 tới đây tại khu nhà mẫu dự án (136 Hồ Tùng Mậu, Hà Nội).

  • Sắp ra mắt tòa Sapphire 4 – căn hộ thông minh cho gia đình trẻ

    Ngày 12/6 tới, Sapphire 4 - tòa căn hộ thông minh nhất trong Tổ hợp căn hộ đẳng cấp Goldmark City sẽ chính thức ra mắt tại khu nhà mẫu dự án (136 Hồ Tùng Mậu, Hà Nội), mang đến những tiện ích ứng dụng công nghệ hiện đại, phục vụ cuộc sống năng động, đẳng cấp, phong cách riêng cho cư dân trẻ.

  • Shophouse- nguồn sinh lời dài hạn

    Cùng với sự ấm lên của thị trường BĐS, shophouse đang được giới đầu tư lựa chọn như một kênh đầu tư mới mẻ nhưng có tiềm năng sinh lời dài hạn. Nhiều nhà đầu tư dự báo, shophouse sẽ là mặt hàng “hot” thời gian tới.

  • HH3 - FLC Garden City đắt khách ngay từ ngày đầu ra mắt

    Sau khi nhận được thông tin chủ đầu tư sẽ bung hàng tòa HH3 – dự án FLC Garden City trong Lễ mở bán vào ngày 28/05. Ngay từ rất sớm tại hội trường tầng 1 tòa FLC Garden Landmark Lê Đức Thọ đã chật cứng, bởi hàng trăm lượt khách hàng tới tìm hiểu thông tin dự án với số lượng giao dịch thành công trong ngày lên tới hơn 100  giao dịch.