Các thuộc tính quyết định của bất động sản

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Land24.vn xin giới thiệu tài liệu tổng hợp từ báo chí và các bài giảng của Charles F. Floyd, giáo sư địa ốc của Trường kinh doanh Terry College thuộc Đại học Georgia và Marcus T. Allen, phó giáo sư về địa ốc của Đại học Florida về các thuộc tính của thị trường bất động sản.

>>Những sai lầm cần tránh khi mua nhà

Thuộc tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản (Uniqueness)

Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh. Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự. Một căn hộ hướng nhìn xuống hồ với tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng nhìn ra mặt đường. Trong cùng loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có căn thấy rõ được các tàn cây hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì không thể có cùng tầm nhìn như vậy… Dĩ nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy đều tạo ra giá trị tăng thêm.

Thuộc tính bất động sản

Thuộc tính hỗ tương với xung quanh (Interdepen-dence of land uses)

Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh. Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như… hỏng. Một cao ốc đẹp với nhà penthouse lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.

Thuộc tính tồn tại lâu dài (Long life)

Hàng hoá gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không. Việc sinh lãi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ (một dòng họ có thể đi qua vài ba đời nhưng “mặt hàng” này - tức căn nhà của họ - thì vẫn còn nguyên vẹn. Do đó, trừ nhà ở, còn các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư liệu hay công cụ sản xuất nào có thể sinh lợi lâu dài như vậy).

Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài (Long-term commitments)

Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này. Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào một motel (khách sạn bên đường xa lộ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt, nhưng cần phải biết rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không? (Ở Việt Nam, mấy chục cây số đường đèo Hải Vân giữa Đà Nẵng và Huế đã trở nên vắng vẻ sau khi có đường hầm xuyên núi). Ngược lại, nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư là hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra.

Hai thuộc tính “Long” nêu trên buộc nhà đầu tư địa ốc phải có một cái nhìn bình tĩnh và dài lâu trong đầu tư. Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề. Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ các kinh nghiệm thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai.

Thuộc tính về đồng tiền lớn (Large transaction)

Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của mọi gia đình. Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được? Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư.

Với hai yếu tố large size và long-term này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền. Từ đó nảy sinh cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tài chính cho bất động sản. Cũng vì tính phức tạp của loại giao dịch này, đã nảy sinh thêm dịch vụ môi giới bất động sản, vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư vấn phân tích về thị trường, đánh giá quyết.

Sưu tầm

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.