Biện pháp nào giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại dự án nợ thuế?

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Trong việc xử lý sai phạm của các chủ đầu tư liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà, liệu có nên tách bạch mối quan hệ giữa ba bên? 

Tài sản riêng phải có văn bản sáp nhập mới được công nhận?

bien-phap-nao-giup-bao-ve-quyen-loi-cua-nguoi-mua-nha-tai-du-an-no-thue

Trong việc xử lý sai phạm của các chủ đầu tư liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà, liệu có nên tách bạch mối quan hệ giữa ba bên? Biện pháp nào để giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những khách hàng đã nộp đủ tiền nhà nhưng vì dự án nợ thuế mà chưa được cấp sổ đỏ?

Liên quan đến vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với ông Lê Thanh Nam, Trưởng phòng Đăng ký Thống kê đất đai (Sở Tài nguyên & Môi trường TP. Hà Nội).

 Thưa ông, hiện tại vẫn còn khá nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) còn nợ tiền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc sẽ có một lượng lớn khách hàng chưa được cấp sổ đỏ cho căn hộ đã mua dù đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư. Vậy biện pháp nào để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho những khách hàng này?

Để giải quyết vấn đề nêu trên, tháng 8/2013, Văn phòng Chính phủ đã ban hành Công văn số 327/TB-VPCP thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải về việc chỉ đạo tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Căn cứ vào văn bản này, UBND TP  đã tiến hành chỉ đạo cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà cho những trường hợp nhất định. 

Cụ thể, đối với những dự án đã bàn giao nhà cho người mua trước ngày 31/12/2012 theo đúng quy hoạch và người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận. Còn nghĩa vụ của chủ đầu tư sẽ được xử lý song song, ngành thuế sẽ có các biện pháp cương quyết, thậm chí là cưỡng chế để truy thu thuế của các đơn vị này. “Xử lý” ở đây không chỉ xử lý về vấn đề thuế mà cơ quan Tài nguyên và Môi trường cũng sẽ phối hợp với các ngành có liên quan để xử lý những nội dung, vướng mắc khác như xây dựng sai phép, không đúng quy hoạch, kể cả vấn đề pháp nhân.

Còn đối với những dự án bàn giao nhà cho người mua sau ngày 31/12/2012 mà chủ đầu tư vẫn còn nợ thuế thì các hộ dân sẽ không được xem xét cấp sổ đỏ.

 Có một số ý kiến cho rằng, cần phải tách bạch mối quan hệ giữa chủ đầu tư với Nhà nước và chủ đầu tư với khách hàng. Việc chủ đầu tư nợ thuế là mối quan hệ giữa doanh nghiệp với Nhà nước, không liên quan tới chủ thể người mua nhà. Tuy nhiên, chỉ vì mối quan hệ này chưa được giải quyết ổn thỏa mà gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của khách hàng. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Việc thực hiện nghĩa vụ (bao gồm cả nghĩa vụ tài chính) với Nhà nước vừa là trách nhiệm, vừa là quyền lợi của các chủ đầu tư. Chỉ sau khi hoàn thành các nghĩa vụ với Nhà nước thì doanh nghiệp mới có quyền bán và kinh doanh sản phẩm của mình. Điều này đã được quy định rất rõ trong các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, một số dự án của các chủ đầu tư do để lâu và triển khai chậm, quá trình huy động vốn trước đây có những quy định chưa được chặt chẽ, họ đã huy động bằng hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác kinh doanh, sau đó mới chuyển thành hợp đồng mua bán… như thế là không đúng pháp luật. Chính vì thế, để giải quyết vấn đề này, như tôi đã nói ở trên, Văn bản 327 đã tách thành hai mối quan hệ riêng và cho phép xử lý song song: vừa cấp sổ đỏ cho người dân vừa tiếp tục xử lý những vi phạm của các chủ đầu tư. Tôi muốn nhấn mạnh rằng, trước năm 2013, nếu các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì người dân sẽ không được cấp giấy chứng nhận, nhưng từ năm 2014 đến nay, sau khi vận dụng Văn bản 327, bất cập trên mới được tháo gỡ. 

Để giảm thiểu rủi ro, khi ký hợp đồng mua nhà, người dân cần có những yêu cầu cụ thể đối với chủ đầu tư, chẳng hạn trong thời gian bao lâu chủ đầu tư phải làm sổ đỏ, nếu không làm được thì chịu phạt ra sao...?

Nếu chủ đầu tư không thực hiện theo đúng cam kết với khách hàng thì khách hàng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa. “Anh” đã bán hàng cho tôi thì phải đảm bảo chất lượng và hàng phải tiêu dùng được; bán hàng mà không được phép tiêu dùng (ý nói nhà chưa có giấy chứng nhận thì không thể thế chấp, cầm cố được) thì đó là hàng cấm còn gì.

 Ông có cho rằng việc tồn tại nhiều doanh nghiệp nợ thuế là do sự bất cập, chồng chéo trong các văn bản pháp luật, bên cạnh đó là chưa có chế tài nghiêm khắc?

Tôi nghĩ là không có bất cập trong các quy định của pháp luật. Còn chế tài xử phạt các hành vi vi phạm hành chính thì đúng là còn thấp, nhưng mức phạt việc chậm nộp tiền sử dụng đất thì hiện tại đã tương đối mạnh, đủ sức răn đe. Gần đây, việc cơ quan thuế công khai tên các đơn vị còn nợ tiền thuế cũng là một biện pháp cứng rắn và có tác dụng tích cực. Bằng chứng là sau khi cơ quan thuế nêu tên 38 doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn nợ đọng thuế thì đã có 12 doanh nghiệp trong số này ra nộp thuế.

 Trân trọng cám ơn ông.

Thùy Chi (Theo Pháp luật Việt Nam)

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.