Bế tắc dòng vốn dài hạn cho bất động sản

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Nguyên lý phát triển thị trường bất động sản là cần phải có dòng tiền lớn ổn định lâu dài, nhưng Việt Nam đang đi ngược lại nguyên lý này bởi hầu hết các dự án nhà đất đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn duy nhất là Ngân hàng.  

>> Chuyện cắt lỗ và “phí bôi trơn” trong bất động sản

Phát triển bất động sản cần dòng vốn lớn và ổn định lâu dài. 

Cửa đã mở...

Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, Viện trưởng Viện nghiên cứu, đào tạo sau đại học thuộc Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu phát triển từ khoảng đầu những năm 90, mới trải qua trên 20 năm.

Giai đoạn trước năm 2000, thị trường được coi là sơ khai do chỉ đơn thuần mua bán, trao đổi đất đai. Sau thời kỳ đó, thị trường manh nha phát triển mạnh hơn, đến đỉnh cao là năm 2008 rồi chững lại do xu hướng suy thoái chung của kinh tế thế giới.

Năm 2010 có sự khởi sắc nhỏ nhưng lại đi ngay vào trầm lắng từ 2011 đến hết 2012. Từ khoảng giữa năm 2013 đến nay đang khởi sắc trở lại.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam cho hay, tính từ đầu năm đến giữa tháng 11 ở thị trường 2 thành phố lớn nhất Hà Nội có xấp xỉ 10.000 giao dịch thành công (bằng 200% cùng kỳ 2013), TP.Hồ Chí Minh có 8.850 giao dịch thành công (35% cùng kỳ 2013), chưa kể các giao dịch không qua sàn, khó thống kê hết.

Đồng thời, lượng hàng tồn kho cũng giảm đi đáng kể, tính đến ngày 20/11, tổng giá trị tồn kho bất động sản là 77.800 tỉ đồng, giảm hơn 50.000 tỉ đồng (39%) so với thời điểm đầu năm 2013.

Đi song song là tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng cao nhất từ trước đến nay, dòng tiền đang chảy mạnh vào bất động sản.

Cụ thể, tính đến hết quý III vừa qua, tổng dư nợ bất động sản đạt 293 nghìn tỉ đồng, vượt mức cao nhất trước đây là khoảng 2.800 tỉ đồng, tương đương gần 12%, gấp đôi tăng trưởng tín dụng chung 6%.

Nhiều dự án chết lâm sàng đã khởi động trở lại, hoạt động tiếp thị dự án ồn ào hơn, thuế thu nhập doanh nghiệp tăng hơn...

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định đây mới chỉ là những dấu hiệu tích cực bước đầu, nếu tự hài lòng với kết quả đó và không kịp thời đưa ra các phương kế hữu hiệu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định lâu dài thì tương lai gần thị trường chiếm đến 40% tổng giá trị nền kinh tế trong nước này sẽ lại sa vào khủng hoảng.

Nhất là trong bối cảnh mới, Quốc hội vừa nhấn nút thông qua cho người nước ngoài mua nhà, đồng nghĩa đặt thị trường vào trạng thái mở rộng cửa đón cơ hội và thách thức lạ.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bế tắc vốn do lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. 

Do vậy, yêu cầu phát triển thị trường bất động sản có chiến lược dài hạn, ổn định càng trở nên bức thiết.

Tuy nhiên, muốn có thị trường bất động sản tốt, cần phải xây dựng chiến lược nguồn vốn lâu dài cho thị trường bất động sản.

Trong đó, cần đa dạng hóa nguồn vốn lâu dài cho bất động sản, chấm dứt tình trạng lệ thuộc vào chỉ một nguồn ngắn hạn là ngân hàng. Dù vậy, làm được điều này chắc chắn không dễ.

Nhưng bế tắc vốn dài hạn

TS. Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản lạm dụng huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hợp đồng góp vốn dễ bị đuối sức do nguồn vốn có hạn, nguy cơ dự án bị đình trệ cao.

"Việc kinh doanh thiếu chuyên nghiệp và lạm dụng quá mức đòn bẩy tài chính khiến đa phần doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có sức đề kháng kém khi thị trường thay đổi quá nhanh", vị chuyên gia này khẳng định.

Ở một góc nhìn khác, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nêu thực trạng, đa số doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có vốn không quá 1.000 tỉ đồng. Đa số doanh nghiệp bất động sản chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại  là đi vay ngân hàng.

"Làm bất động sản quan trọng nhất là vị trí và vốn. Vốn ít đương nhiên phải đi vay, nhưng nghịch lý là ở nước ta vay các ngân hàng làm nguồn chính. Mà vốn từ ngân hàng là nguồn ngắn hạn. Bất động sản thiếu vốn dài hạn khó có thể từ bỏ phương thức làm ăn manh mún, giật gấu vá vai để chuyển sang hoạch định chiến lược bài bản", ông Nam khẳng định.

Cũng theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, thực tế thị trường diễn ra trong những năm qua vẫn phơi bày hậu quả là nhiều doanh nghiệp liều lĩnh đầu tư quá sức đến 20-30 lần vốn tự có, số còn lại vay lãi ngân hàng.

Đến khi bung bét, dự án đắp chiếu, chủ doanh nghiệp bỏ trốn hoặc bị bắt, kéo theo nhiều nhà đầu tư khác phải chôn vốn, cuối cùng nền kinh tế lãnh hậu quả.

Một vòng luẩn quẩn khác minh chứng cho tình trạng vốn bất động sản lệ thuộc vào ngân hàng cũng được Thứ trưởng Nam chỉ ra là người mua nhà chỉ có một phần vốn đối ứng để mua nhà, đến khi thiếu tiền lại gõ cửa ngân hàng.

"Cả doanh nghiệp và người dân đều lệ thuộc ngân hàng. Với tình hình như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang bế tắc dòng vốn dài hạn", một chuyên gia bất động sản nhìn nhận.

Theo BizLIVE

Các tin khác

  • Eco – Green City: Cơ hội vàng cho đầu tư sinh lời tại Hà Nội

    Năm 2015, bất động sản được đánh giá là một trong ba kênh đầu tư tài chính tốt nhất. Và tiếp tục xu hướng ấy, 6 tháng đầu năm năm 2016, thay vì đầu tư vào vàng, chứng khoán hay gửi tiết kiệm, nhiều người có tiền nhàn rỗi tiếp tục chọn cách đầu tư: mua bất động sản để cho thuê lại.

  • FLC Garden City mở hội tri ân khách hàng

    Ngày19/6/2016 chủ đầu tư FLC Group tổ chức chương trình “Tri ân khách hàng, chia sẻ thành công và kết nối cộng đồng FLC Garden City” với hàng trăm quà tặng có giá trị dành cho cư dân tại FLC Landmark- Lê Đức Thọ -Mỹ Đình.

  • BĐS Đà Nẵng phát triển nhờ hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch

    Trong vòng 10 năm trở lại đây, nhờ có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng và tầm nhìn quy hoạch, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất cả nước và là 1/5 thành phố hấp dẫn nhất về đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (theo CBRE).

  • Khó có đột biến với tín dụng bất động sản

    Theo chỉ đạo của Chính phủ, nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu phải tập trung cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên nên tín dụng bất động sản thời gian tới, mặc dù được tháo gỡ bởi Thông tư 06, được nhận định là có tăng nhưng không đột biến.

  • Cơn sốt bất động sản quay lại, DN Sài Gòn đua nhau làm dự án đổi lấy đất

    Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông và công trình công cộng đã được UBND TPHCM giao cho các nhà đầu tư tư nhân thực hiện theo hình thức đối tác công - tư, phương thức thanh toán chủ chủ yếu là bằng quỹ đất (hợp đồng BT). Việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với cơn "sốt" này.

  • Hà Nội: Sắp có thêm dự án nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai

    Được biết, dự án nhà ở xã hội này sẽ do Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng N.H.S triển khai tại địa bàn phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

  • BĐS Nam Đà Nẵng dưới góc nhìn của người dân địa phương

    Khác hẳn với tình hình trầm lắng của phân khúc đất nền tại Đà Nẵng năm 2014, năm 2015 và đặc biệt là nửa đầu năm 2016, hoạt động mua bán phân khúc này đã sôi động trở lại và “nóng” lên từng ngày, đặc biệt là ở khu Nam thành phố.

  • Ông chủ Tân Hoàng Minh từ chối trả 6 tỷ mua cặp chóe Tứ Linh đã đấu giá

    Ngày 8/6, đơn vị tổ chức đấu giá đã phát đi thông cáo về việc ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh từ chối mua tài sản sau khi đã đấu giá thành công.

  • Thị trường địa ốc Hà Nội phân hóa mạnh

    Trong khi một số dự án diễn ra tình trạng xếp hàng mua căn hộ hoặc giá chênh được đẩy lên cao thì ở một số nơi, thanh khoản giảm mạnh kể từ quý II.

  • Bất động sản 2016 liệu đã đi đúng hướng?

    Thị trường bất động sản năm 2016 đang có những bước phát triển mạnh mẽ cả về số lượng giao dịch và nguồn cung. Tuy nhiên, cần làm gì và nên làm gì để có thể được thị trường đón nhận luôn là vấn đề được các doanh nghiệp, đơn vị phân phối bất động sản đặc biệt quan tâm.