Bài toán quỹ đất cho nhà ở xã hội

Chia sẻ qua: icon Facebook icon Send Mail

Quy định nhà đầu tư phải dành 20% quỹ đất của dự án để phát triển nhà ở xã hội dù đã được triển khai gần 2 năm nay nhưng vẫn chưa thể giải quyết được bài toán quỹ đất cần có…

>>Tiếp tục tranh cãi về quy định ban quản trị chung cư

Tăng quỹ đất bằng khuyến khích nguồn lực DN tư nhân vào tham gia tự phát triển dự án.

(Ảnh: Nhà ở xã hội Sài Đồng, quận Long Biên, Hà Nội)

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH) quy định dự án khu đô thị (trên 10ha) phải dành 20% diện tích để phát triển NOXH.

DN “né” nghĩa vụ

Trong kết quả thanh tra gần đây, Bộ Xây dựng cho biết nhiều chủ đầu tư “lờ tịt” quy định dành 20% quỹ đất để phát triển NOXH.  Cụ thể, tại 12 (trừ 1 dự án thuộc Hà Tây cũ) dự án nhà ở và khu đô thị Hà Nội, nhiều dự án đã chuyển đổi sai mục đích sử dụng quỹ đất này. “Các chủ đầu tư ít quan tâm đến giải phóng mặt bằng phần diện tích để xây dựng NOXH. Hiện còn 11 lô đất dành để xây dựng NOXH trong các dự án với diện tích khoảng 8,696 ha nhưng mới giải phóng mặt bằng được 4 lô đất, với diện tích 5,601 ha. Còn 7 lô đất, với diện tích 3,095 ha chưa được giải phóng mặt bằng”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói.

Tại TP HCM, nhiều chuyên gia địa ốc cũng cho rằng  nếu “kiểm”, chắc sẽ “lòi” nhiều dự án né nghĩa vụ làm NOXH. Song hiện một số khu đô thị trên địa bàn TP HCM đã được quy hoạch 1/1500 nhưng vẫn nằm đắp chiếu hoặc đang chờ điều chỉnh quy hoạch,nên rất khó để kiểm tra, quy kết DN có thực thi dành 20% diện tích đất phát triển NOXH hay không. Ngay cả với những DN đang triển khai dự án đúng tiến độ, vẫn có nhiều cách để lách quy định nhằm né quỹ đất cho NOXH. Trong đó, thông dụng là chủ đầu tư dành những phần đất có vị trí không đẹp, chưa giải phóng mặt bằng giao cho thành phố, hoặc sử dụng tiền thu từ quỹ đất này cho các công trình hạ tầng khác, hoặc đăng kí diện tích khu đô thị dưới 10 ha...

Cần chuyên biệt hóa NOXH

Nhiều DN cho biết họ đã triển khai từ trước khi Nghị định 188 và Thông tư 08 về việc xây dựng NOXH được ban hành. Việc thay đổi về chính sách làm xáo trộn kế hoạch kinh doanh của DN, khiến họ phải điều chỉnh lại quy hoạch dự án, làm tăng chi phí. Chính vì vậy, DN đã linh hoạt “hoán đổi” quỹ đất, thay cho phải phát triển NOXH ở khu đô thị trên 10ha với phần diện tích 20%, họ phát triển dự án 100% thương mại và dành hẳn một quỹ đất nơi khác để hoán đổi cho đối tác, Cty liên kết... làm NOXH. 

Cũng cần khẳng định, rất ít DN “dám” mở một dự án NOXH ngay trong khu đô thị thương mại cao cấp. Hiện tại mới chỉ có chủ đầu tư Sacomreal có dự án Jamona Apartment ở quận 7 là làm được điều này. Có lẽ bởi Sacomreal nhắm tới đối tượng người mua công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất trong khu vực, và cân đối được giữa thiết kế tổng quan của thương mại với NOXH – giải quyết được bài toán người thu nhập thấp “ở chung” cùng người mua nhà cao cấp. Để làm được như vậy DN hoặc phải có quỹ đất tốt, nguồn lực lớn, chấp nhận lợi nhuận biên thấp, hoặc sẽ phải hứng rủi ro khi lợi nhuận làm NOXH chỉ được vượt không quá 10%. Đại diện một trong hai doanh nghiệp vừa mới khai trương một dự án NOXH ở quận 12 (TP HCM) cho hay: “Chúng tôi sở dĩ làm được dự án NOXH này cũng là do hoán đổi quỹ đất với một DN khác, nhường đất đẹp trung tâm quận Bình Thạnh cho DN làm dự án thương mại và “lấy” đất ở quận 12 để làm NOXH”.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Cty Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một DN chuyên NOXH cho biết “bí quyết” để giải quyết bài toán quỹ đất làm NOXH của ông là thực thi mua lại các dự án, quỹ đất giá rẻ. “Hoàng Quân hiện có quỹ đất khoảng 400 ha. Mục tiêu của Hoàng Quân là ở mỗi tỉnh sẽ phát triển được một dự án NOXH. Do đó không nhất thiết phải nghĩ rằng người thu nhập thấp cần “ở chung” với người thu nhập cao để hưởng hạ tầng, mà ngay cả những DN chuyên làm dự án NOXH cũng nên chú trọng đầu tư hạ tầng tốt nhất cho người thu nhập thấp”, ông Tuấn nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định với thị trường BĐS hiện nay thì quy định dành 20% diện tích làm NOXH vẫn bất hợp lí. HOREA đề nghị Bộ xem xét điều chỉnh xuống 10%, cùng với đó, tăng ưu đãi cho DN chuyên phát triển NOXH, cho người vay mua NOXH. “Đặc biệt, Nhà nước không nên làm NOXH mà nên làm nhà ở cho thuê, như vậy sẽ giảm sức cạnh tranh với DN “, ông Châu nói.

Xem ra, bài toán tăng quỹ đất, từ việc khuyến khích nguồn lực DN tư nhân vào tham gia tự phát triển dự án, trong đó Nhà nước, chính quyền địa phương chủ động giao đất cho DN tư nhân phát triển các dự án dành riêng cho NOXH, sẽ hợp tình, hợp lí hơn nhiều so với “ép” DN phải thực hiện phải thực hiện nghĩa vụ mà họ chưa muốn.  Bởi “ép” như vậy, có thể dẫn đến tình trạng hại người mua do DN sẽ tính chi phí tăng, và co kéo giảm giá phần bán NOXH, đổ  tất vào “đầu” người mua nhà thương mại. 

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp

Các tin khác

  • Đất ngưng sử dụng có được cấp giấy chứng nhận?

    Nhà tôi có mảnh đất sử dụng từ trước giải phóng, đến năm 2011 vì đất quá khô cằn nên phải ngưng sử dụng. Hiện nay, tôi xin cấp GCNQSDĐ thì có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Mất quyền từ chối nhận di sản sau 6 tháng?

    Công chứng viên giải thích là hết thời hạn 6 tháng kể từ ngày mẹ tôi mất nên tôi không có quyền từ chối mà phải nhận thừa kế. Như vậy đúng hay sai?

  • Thủ tục người nước ngoài chuyển tiền mua nhà tại Việt Nam

    Tôi được biết Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam, tôi có người thân đang sinh sống tại nước ngoài cần chuyển tiền về Việt Nam để mua nhà. Cho tôi hỏi cần có thủ tục gì để chuyển được tiền về? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

  • Chuyển nhượng đất ở từ công ty cho cá nhân

    Tôi mua 1 mảnh đất của công ty TNHH với diện tích 110m2, hình thức sử dụng riêng, loại đất ở lâu dài, nguồn gốc đất nhà nước bàn giao đất có thu tiền sử dụng đất năm 2006. Nhưng trong phần ghi chú của sổ đỏ có ghi chỉ được chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã xây dựng xong nhà ở đã được duyệt.

  • Điều kiện tách thửa, tính thuế tiền sử dụng đất

    Tôi có mua 2 lô đất 5x21 ở Biên Hòa, Đồng Nai có sổ đỏ chung qua tay 1 người. Người đó mua bán giấy tay, ra luật sư công chứng và tôi cũng vậy. Và hiện giờ rất lo lắng vì không biết có rủi ro gì không?

  • Phương án đầu tư BĐS dưới một tỷ đồng ở Tp.HCM

    Mua nhà phố vùng ven, đất nền ngoại thành, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới 1 tỷ đồng.

  • Lựa chọn vị trí mua nhà ở để không phải hối tiếc

    Khi mua nhà, bạn không nên chỉ chọn mảnh đất rộng, chung cư thiết kế đẹp mà cần để ý nhà có gần công viên, trường học cũng như tìm hiểu về hàng xóm.

  • Những bí quyết cho thuê căn hộ thành công

    Không ít người hiện nay bỏ tiền đầu tư mua căn hộ và cứ nghĩ nhu cầu tăng sẽ dễ cho thuê, nhưng lại quên rằng cùng thời điểm đó nguồn cung trên thị trường cũng tăng lên và kéo theo áp lực cạn

  • Đầu tư đất vùng ven: Ham rẻ có thể chuốc rủi ro

    Trước sức hấp dẫn vì giá rẻ, nhiều nhà đầu tư đặt cược tiền vào việc mua đất vùng ven để chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, dưới con mắt của chuyên gia, phân khúc này tiềm ẩn một số rủi ro như hạ tầng chậm hoàn thiện, quy hoạch treo hoặc thay đổi, pháp lý nhà đất phức tạp...

  • Những điều cần lưu ý trước khi thuê nhà

    Dù bạn là người lần đầu đi thuê hoặc đã thường xuyên thuê nhà thì bạn vẫn phải lưu ý rất nhiều điều trước khi thuê.